Comparación. Alquilar en Capital, Río Cuarto, Villa María, Carlos Paz y San Francisco: dónde es más caro
Un informe compara valores medios para alquilar viviendas y locales comerciales en las cinco mayores ciudades de la provincia. Hay notorias diferencias entre unas y otras. ¿Qué cambió en el último año?
Dime en qué ciudad vives y te diré cuánto pagas de alquiler. Aunque la afirmación deba admitir relatividades y matices, es cierto que los valores promedio de los alquileres de viviendas y departamentos en los principales centros urbanos de la provincia de Córdoba varían –al menos en los promedios– según las ciudades de que se trate.
Por ejemplo, y siempre medidos como precios de alquileres residenciales promedio, en San Francisco resultarían hoy un 50% más bajos que en Villa Carlos Paz y un 32% menores que en la Capital.
Entre las cinco ciudades más grandes de la provincia, la más cara para alquilar una casa o departamento, tomando similares tamaños y semejantes tipos de ubicaciones urbanas, es Villa Carlos Paz.
Su perfil turístico marca la diferencia: en todas las ciudades del país dedicadas al turismo, conseguir alquiler permanente (no por día o semanas) es aún más difícil que en las otras y esa dificultad por alta demanda encarece los precios.
Luego de Carlos Paz, le sigue con el precio promedio más alto la Capital. Luego aparecen con idénticos valores Río Cuarto y Villa María y al final queda San Francisco, la menor de las cinco en tamaño poblacional.
Cuando se miden los costos de alquileres de locales comerciales, el orden de las ciudades presenta algunas variantes. En ese rubro es la Capital la que resulta más cara, seguida por Villa Carlos Paz. A mitad de tabla queda Río Cuarto, y con menores precios las ciudades de Villa María y San Francisco, en ese orden.
Los datos forman parte del informe “Mapa de Valor de Alquileres Urbanos 2026” que elabora el Idecor (Infraestructura de Datos Espaciales de Córdoba), del Ministerio de Economía de la Provincia, junto a equipos de la Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales de la Universidad Nacional de Córdoba (UNC).
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El informe ofrece estimaciones actualizadas del valor de alquiler mensual medidos por metro cuadrado edificado, para inmuebles de uso residencial y comercial, a partir de datos relevados en los cinco mayores aglomerados urbanos de la provincia. Aplica una fórmula que determina el Valor Unitario de Alquiler (VUA), entre precios mínimos y máximos, estableciendo el mediano para cada ciudad.
El último relevamiento, sobre valores a enero de 2026, abarcó más de 5.500 observaciones en cinco áreas urbanas: Córdoba Capital (más parte de sus vecinas La Calera, Saldán y Villa Allende), Villa Carlos Paz, Río Cuarto (junto con su vecina Las Higueras), Villa María (más Villa Nueva) y San Francisco.
Entre los cinco conglomerados suman más de dos millones de habitantes, que representan más de la mitad de toda la población cordobesa actual.
Alquileres residenciales en 2026
El valor de la mediana de la VUA entre los cinco fue establecido en $ 6.400 por metro cuadrado, que representa un 25% de aumento respecto de los $ 5.150 relevados en el mismo informe de un año atrás.
En 2024, hace dos años, el valor residencial medio era de $ 3.300, con lo que la suba acumulada fue del 94%
El siguiente es, a comienzos de 2026, el valor mediano del VUA residencial por metro cuadrado, por ciudad:
- Villa Carlos Paz $ 7.700
- Córdoba $ 6.700
- Río Cuarto $ 5.700
- Villa María $ 5.700
- San Francisco $ 5.100
- Mediana promedio $ 6.400
La ciudad de Córdoba, si bien exhibe un valor mediano de $6.700 por metro cuadrado edificado, concentra en sí misma los valores máximos y mínimos de todo el mapa provincial, lo que refleja una marcada heterogeneidad entre zonas de valuaciones altas y zonas periféricas. Es decir, en la misma megaciudad, todos los contrastes.
Comparados con el mismo relevamiento de un año atrás, el orden de las cinco ciudades se mantiene, aunque en 2025 Río Cuarto estaba algo más acara en su precio medio que Villa María y ahora se igualan.
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Respecto a dos años atrás (2024), con la misma metodología, Villa Carlos Paz pasó de $4.000 a $7.700 por metro cuadrado, mientras que la Capital subió de un valor medio de $3.600 a otro actual de $6.700. Para Río Cuarto, el salto fue más alto: de $2.700 a $5.700 en dos años.
Alquileres comerciales
El informe de Idecor también estima valores de alquileres para el segmento comercial, apuntando a zonas previamente delimitadas por elevada densidad de actividad. “Estas áreas se definieron mediante análisis de datos de Ingresos Brutos, mapas de calor y validación espacial con registros de alquileres del Observatorio del Mercado Inmobiliario”, señala el estudio.
La mediana del VUA comercial en las cinco ciudades fue a comienzos de este año de $10.800 por metro cuadrado, aunque con marcados matices. Por caso, el más valor medio más caro fue el de la Capital, situado un 111% por arriba del de San Francisco.
Hace un año, el mismo relevamiento arrojó un valor mediano para comercios en $7.600 por metro cuadrado edificado, con lo que la suba en un año ha sido del 42%, muy superior al incremento del 25% medido en los alquileres de viviendas.
Los números del VUA actual por metro cuadrado para comercios, por ciudad, son los siguientes
- Capital $ 16.900
- Carlos Paz $ 13.900
- Río Cuarto $ 10.800
- Villa María $ 8.300
- San Francisco $ 7.400
- Mediana promedio $ 10.800
El orden varió respecto de un año atrás, cuando era Carlos Paz la más onerosa también para comercios. Ahora, la Capital quedó en ese sitio y la ciudad de Punilla como segunda. San Francisco, que tenía los terceros valores más altos en 2025, pasó al quinto lugar en 2026. Y Río Cuarto, al revés, varió de quinta a tercera.
“En la Capital provincial los valores máximos para alquileres comerciales no se restringen al área central, sino que también se distribuyen en sectores consolidados del noroeste (Cerro de las Rosas, Villa Belgrano y urbanizaciones privadas) y del sur (especialmente Barrio Jardín y barrios cerrados)”, acota el informe.
En Villa Carlos Paz, los valores más elevados se concentran en el centro y en el entorno del lago San Roque, un área con fuerte impronta turística y elevada valorización inmobiliaria. Los valores comerciales más bajos se registran en sectores periféricos del oeste.
Los valores máximos de Villa María se localizan en su área central y en las costaneras del río Ctalamochita, mientras que los mínimos se ubican en sectores del este y noreste, con menor grado de consolidación urbana.
En Río Cuarto, los valores más altos se concentran en el área central y en barrios residenciales del este y del noroeste, mientras que los más bajos se disponen hacia el sur, particularmente en proximidad al río.
En San Francisco, los precios medios más elevados se observan en el área central y en el oeste de la trama urbana.
Metodología del estudio
Los datos procesados en el relevamiento provienen de la información recolectada y sistematizada por el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI). Fueron llevados a valores por metros cuadrados, mediante algoritmos de aprendizaje computacional para predecir el VUA (Valor Unitario de Alquiler).
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“Como en toda valoración masiva, el estudio no contempla las características particulares de cada propiedad, sino que ofrece estimaciones aproximadas basadas en ubicación y variables generales. Por ejemplo, no se dispone de información sistemática sobre el estado de conservación de los inmuebles. Además, los precios publicados suelen estar influenciados por factores subjetivos del oferente, generando discrepancias con respecto al precio real”, se detalla
