El mercado inmobiliario de Córdoba atraviesa una etapa paradójica. Según los datos del último Monitor de Actividad Inmobiliaria del Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI), presentado este miércoles por el Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI), la oferta de inmuebles en alquiler se recuperó, pero las operaciones registraron una fuerte caída, con una demanda todavía cautelosa.
El informe elaborado por Economic Trends muestra que en abril la cantidad de inmuebles habitacionales para alquiler, administrados por inmobiliarias de la provincia, fue 91,9% superior al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023, la peor época del mercado durante la vigencia de la ley de alquileres. Incluso, el stock ya supera en 17,7% el nivel existente antes de aquella normativa.
"Durante años nos dijeron que regular por ley iba a proteger a los inquilinos. Los datos demostraron exactamente lo contrario: la oferta se desplomó y los precios se dispararon igual. Hoy, con el mercado funcionando libremente, tenemos casi el doble de propiedades disponibles que en el peor momento”, asegura Lucas Péndola, presidente del CPI.
Sin embargo, la recuperación de la oferta no se tradujo en un mayor nivel de actividad. Durante marzo pasado, las firmas de contratos de alquiler de inmuebles bajaron en volumen 25% interanual (menos que el 44% registrado en febrero), mientras que las operaciones de compraventa se derrumbaron 56% interanual (un punto más que el 55% del mes anterior).
El fenómeno refleja un mercado que dejó atrás las restricciones normativas, pero que todavía enfrenta incertidumbre económica, cambios en las expectativas de precios y consumidores más prudentes al momento de concretar operaciones, por la coyuntura política y por el freno en la actividad.
Más oferta, pero demanda selectiva
El informe del CEI-CPI sostiene que la oferta habitacional logró recomponerse de manera sostenida tras la derogación de la ley de alquileres, en diciembre de 2023. Aun así, los niveles de actividad muestran que el mercado todavía no encuentra un nuevo equilibrio.
En marzo, los departamentos representaron el 75% de las operaciones de alquiler concretadas en Córdoba, seguidos por casas (10,5%); por inmuebles comerciales e industriales (5,5%); por cocheras (4,5%), y por housings (4,5%).
Nueva Córdoba, con más del 95% de los locales ocupados y un mercado en niveles récord
En el segmento de compraventa, los departamentos también lideraron las operaciones, con el 46,4% del total, seguidos por casas (21,4%); por lotes (17,9%); por inmuebles comerciales e industriales (7,1%); por housings (3,6%), y por cocheras (3,6%).
"El mercado del inmueble por estrenar enfrenta la competencia de un stock importante de usados que, de a poco, se empieza a absorber. Pero todavía hay un diferencial de precios del 20% al 22%, cuando históricamente fue del 10% al 15%; sin embargo, los desarrollistas lentamente están empezando a colocar productos y a convalidar precios", agrega el dirigente inmobiliario.
La desaceleración de las operaciones coincide con un contexto de tasas financieras variables, de reacomodamiento de precios relativos y de mayor cautela de los compradores e inquilinos ante la incertidumbre económica.
Renovar contrato, cada vez más caro
Uno de los datos más sensibles del informe aparece en la evolución de los nuevos contratos de alquiler.
Durante abril, los nuevos alquileres de locales comerciales se pactaron con valores promedio 43,9% superiores a los contratos vencidos.
En casas, el incremento promedio fue de 35,7%, mientras que en departamentos alcanzó el 13%.
Los datos muestran que, aun con una inflación más moderada que en años anteriores, los propietarios continúan recomponiendo ingresos en términos reales, especialmente en segmentos comerciales.
La presión sobre los valores comerciales también refleja el impacto de costos operativos más altos y la necesidad de revalorizar contratos luego de varios años de atraso relativo.
Al respecto, Péndola destacó la complejidad del escenario actual y el rol de los profesionales matriculados en las operaciones inmobiliarias. “En un contexto de precios que se recalibran, contratos que cambian y tanta información circulando, la diferencia entre una operación segura y una estafa puede ser la presencia de un inmobiliario matriculado”, sostuvo.
Para el presidente del CPI, este escenario se mantendrá durante el primer semestre. "No hay crédito hipotecario y la economía está golpeada por la pérdida del salario real; quien compra es el que ya viene invirtiendo en ladrillo, el que tiene capacidad de ahorro; no hay público nuevo", agregó.
Vacancia e incumplimientos, bajo monitoreo
El relevamiento del CEI también detectó señales de alerta en el comportamiento del mercado de alquileres.
Durante abril, la vacancia de inmuebles habitacionales administrados por inmobiliarias alcanzó el 5,7%, dos puntos porcentuales por encima del nivel registrado el mes anterior.
En el segmento comercial, la vacancia fue de 6,5%, apenas 0,1 puntos porcentuales menos que en marzo.
Al mismo tiempo, el nivel de incumplimiento en alquileres residenciales mostró un leve deterioro. El 96,6% de los inquilinos pagó el alquiler completo, mientras que el 0,9% realizó pagos parciales y el 2,5% directamente no abonó. Este último indicador subió 0,9 puntos porcentuales respecto del mes anterior.
En locales comerciales, el 95,7% de los inquilinos pagó el total del alquiler; el 1,9% realizó pagos parciales, y el 2,4% no pagó.
