Desarrollos. El edificio en Nueva Córdoba que atravesó tres ministros de Economía, los saltos del dólar y llegó a buen puerto

Los hermanos Martín y Gabriel Teicher, titulares de Elyon Desarrollistas, cuentan, casi como una epopeya, la historia del desarrollo de Aurus, el edificio que acaban de entregar en Vélez Sarsfield casi esquina Laprida.

Sucede que en algún momento estuvieron bastante preocupados. No es fácil que un proyecto sobreviva a tres ministros de Economía, con tres Argentinas completamente diferentes entre sí, y a un dólar que, en ese lapso de tiempo, se multiplicó por tres.

El miércoles, ante clientes, inversores, empresarios y hasta el propio intendente Daniel Passerini, Elyon entregó este edificio que cuenta con un local comercial y 93 departamentos de entre uno y tres dormitorios.

Además, tiene 62 cocheras, distribuidas entre parking comercial en planta baja y cocheras privadas en subsuelo, que se conectará con las cocheras del próximo edificio que está haciendo a la vuelta: Alere Laprida.

El proyecto se inició en 2021, cuando el Palacio de Hacienda estaba encabezado por Martín Guzmán y el dólar, principal referente para fijar los precios de los materiales de construcción y de los productos del mercado inmobiliario, oscilaba entre los $ 400 y $ 500.

Su desarrollo pasó por la etapa Sergio Massa y sus altos niveles de inflación. También superó el inicio del gobierno de Javier Milei, con Luis “Toto” Caputo como ministro de Economía, con el dólar superando en algún momento los $ 1.500, que disparó los precios de la construcción y que llenó de incertidumbre a quienes estaban detrás del proyecto.

“En todo este tiempo, hemos pasado por todas las variables económicas. Pero lo más importante es que dimos trabajo, en forma directa, a más de 70 personas”, resalta Martín Teicher, CEO de Elyon Desarrollistas.

¿Cuáles fueron las claves para superar semejantes vaivenes? Haber contado con el financiamiento inicial y vender, como valor mínimo, al costo de reponer el departamento.

Torre Aurus, es el edificio 33 que desarrolla Elyon. Pero ocupa un lugar especial porque fue el primer desarrollo de Córdoba financiado bajo el formato de Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario (FCICI), una figura que nació durante el gobierno de Alberto Fernández.

Este formato, regulado por la Comisión Nacional de Valores (CNV), permitió a pequeños y medianos ahorristas (se ingresaba con desde $100 mil hasta $20 millones) ser inversores de desarrollos inmobiliarios de gran escala.

Este fondo implementado por Dracma aportó el 50% de los costos y le dio sostenibilidad a la obra. Los cambios en la economía argentina de estos años fueron tan fuertes, que la preventa no pagaba el costo de la construcción del edificio.

La otra medida clave fue vender a un precio que iguale el costo de reposición, esto es que permite construir la misma unidad. Un departamento de un dormitorio de entre 45 m2 y 50 m2 se vende a U$S 100 mil; los más grandes (de 150 m2, por ejemplo) llegan a los U$S 300 mil. De las 93 unidades, sólo quedan 15 sin vender.

“Elyon vende estos departamentos a la persona que lo quiere para vivir, no al inversor. Cuando el producto está listo y se puede verlo, la gente lo compra. Recién en ese momento podemos saber si con el proyecto ganamos o no ganamos plata”, advierte Gabriel Teicher, vicepresidente de Elyon.

Los ejecutivos aclaran que la compañía fundada por su padre, Ernesto Teicher, vende al 2% o 3% de la población que actualmente puede pagar un departamento al contado, una realidad que se repite en varias desarrollistas cordobesas.

“El sector debería estar vendiendo por lo menos a la clase media, porque es un sector moviliza a buena parte de la economía. Pero no hay crédito hipotecario todavía y falta mucho para que vuelva”, resalta Martín Teicher.

Aurus es parte de un proyecto más amplio, que incluyó al ya terminado Faro de Vélez (ubicado al lado) y continúa ahora con Alere Laprida (en alianza con Sancor Seguros, que actúa como inversor institucional). En total suman 22.000 m2 que, a un dólar constante al valor actual, representa una inversión en torno a los U$S 15 millones.

Elyon estudia mantener este tipo de esquema financiero-inversor con otros proyectos. Actualmente tiene en construcción tres edificios: Aviva Rondeau, Alere y Alere Laprida.

La experiencia demostró que el desarrollo inmobiliario puede ofrecer al inversor del mercado de capitales un buen resultado. Pero el contexto no es el mejor; de hecho, la Ley de Inocencia Fiscal no derivó dólares casi en nada al desarrollismo en Córdoba.

“Los argentinos no tenemos una crisis económica, tenemos una crisis de confianza”, reflexiona Gabriel Teicher.