Viviendas. En Córdoba, no ven viable el crédito hipotecario en dólares a través de las desarrollistas
El Gobierno impulsa un esquema de alianzas con empresas exportadoras para asegurar la generación de dólares. A nivel local, apuntan más al mercado de capitales y a los fondos de inversión. ¿Por qué hay poco préstamo para la vivienda en Argentina?
El Gobierno nacional impulsa un nuevo esquema tendiente a dar más fuerza al crédito hipotecario en Argentina. La idea es permitir que los bancos puedan entregar préstamos en dólares a las empresas desarrollistas, aún cuando éstas no reciban moneda estadounidense por su operatoria, para que luego puedan derivar ese crédito al comprador de sus viviendas.
Desde que cayó el régimen de convertibilidad, las empresas que no reciben dólares por sus ventas no pueden tomar créditos en dólares.
De todas maneras, semanas atrás el Banco Central de la República Argentina (BCRA) flexibilizó esta restricción permitiendo a la empresa tomadora del crédito asociarse a la compañía que sí genera dólares (una exportadora agroindustrial, por ejemplo) para securitizar el préstamo y asegurar su repago.
El Ministerio de Economía propone ahora trasladar este esquema a las empresas desarrollistas, que reciben este préstamo y luego lo trasladan al comprador de la vivienda, ya que no tiene escritura del inmueble que ha comprado.
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Déficit de vivienda y falta de crédito
Según el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda, una iniciativa de la Asociación de Empresarios de la Vivienda bajo la dirección del economista Federico González Rouco, en Argentina hay un déficit de 5,74 millones de viviendas. En la última década, entre el 41% y el 38% de los hogares ha vivido con algún tipo de déficit, la mayoría de materiales.
El segmento social de mayor déficit son los jóvenes (25 a 34 años), donde llega al 48%.
El problema es que falta financiamiento para el desarrollo de nuevas viviendas. En junio, advierte el economista, mejoró respecto a mayo, pero apenas llegó a 1.850 créditos (50% menos en la comparación interanual) por U$S 150 millones.
¿Por qué es tan pobre la oferta de créditos hipotecario si hay demanda de viviendas? Porque el sistema bancario en Argentina está sustentado mayormente por depósitos a 30, 60 o 90 días, cuando un préstamo hipotecario para la clase media no puede ser a plazos menores a los 20 años.
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Actualmente, los bancos tienen líneas hipotecarias, pero entregan créditos a cuentagotas.
Préstamos en dólares
Entregar préstamos en moneda estadounidense permitiría bajar la tasa y tener un esquema seguro para los bancos. El problema es que el recuerdo de la crisis de 2002 aún está fresco en los argentinos, tanto entre los individuos que se endeudaron en dólares como entre las entidades que vieron pesificadas las carteras.
Además, la potencial alianza entre una desarrollista y una exportadora recuerda a los esquemas de Guillermo Moreno, el polémico secretario de Comercio del gobierno de Cristina Fernández, cuando ponía en esta situación al importador para compensar la salida de dólares por el ingreso de mercadería del extranjero con el ingreso de dólares por la exportación.
“Lo veo complejo”, advierte Martín Teicher, CEO de Elyon Desarrollistas y presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc).
“No veo que haya fondos para esto, no veo cómo se pueda plasmar”, agrega por su parte Martín Dahan, titular de Meade Inmobiliaria e integrante de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic).
Para los empresarios cordobeses, ante la baja de la inflación, la gente en condiciones de tomar un crédito ya se acostumbró al esquema de UVA más una tasa (del 5% al 8%, por ejemplo) por lo cual una hipoteca en dólares se ve poco atractiva.
Sin embargo, advierten que el problema del descalce que se ha producido entre depósitos de corto plazo y necesidad de préstamos a largo plazo se puede cubrir a través de inversores y del mercado de capitales.
Por caso, Elyon Desarrollistas junto a la alyc Dracma implementaron un fondo de inversión inmobiliaria en tiempos del ministro de Economía Martín Guzmán (los primeros años del gobierno de Alberto Fernández) y que ya están entregando los edificios a sus propietarios.
“Estamos preparando un nuevo fondo, en este caso a 10 años, buscando la alyc y definiendo el proyecto, donde el inversor participe con una rentabilidad superior a la habitual renta inmobiliaria. Este tipo de iniciativas con el mercado de capitales son escalables”, señala Teicher.
Por su parte, Dahan resalta que son los fondos institucionales (como por ejemplo las compañías de seguros) las que pueden securitizar hipotecas y así financiar el crédito.
“Hoy se está empezando a hablar de que los Fondo de Asistencia Laboral (FAL) (que aportan las empresas para cubrir futuros pagos de indemnizaciones) al principio van a necesitar liquidez, pero en el mediano y largo plazo requerirán canalizarlos en algún tipo de inversión, con lo cual podrían securitizar hipotecas”, previene.
