Posturas. Por falta de fondeo, se frenan los créditos hipotecarios: ¿qué opciones existen?
Bancos, economistas y empresarios impulsan usar recursos del FGS para reactivar préstamos a 20 y 30 años. Enfoques alternativos y la mirada de una referente local.
El boom hipotecario que el Gobierno nacional suele mostrar como uno de sus principales logros empezó a perder fuerza. Los desembolsos cayeron de más de 5 mil operaciones en octubre de 2025 a menos de 2 mil en febrero de 2026, según los últimos datos disponibles del Banco Central de la República Argentina (BCRA). En la misma línea, según un informe de la Fundación Tejido Urbano, durante el primer cuatrimestre del año la cantidad de préstamos para vivienda cayó 28,5% respecto del mismo período anterior.
El problema no es la tasa: es estructural. Los bancos no tienen fondos de largo plazo para prestar a 20 o 30 años. El combo de contexto de tasas en alza y falta de financiamiento de largo plazo ya encendió alarmas dentro del sistema financiero. La caída es abrupta. En agosto de 2024 se habían otorgado sólo 836 créditos hipotecarios. Con la desaceleración de la inflación y cierta estabilidad cambiaria entre el segundo semestre de 2024 y el año 2025, el sistema se recuperó hasta tocar máximo en octubre pasado (más de 5 mil desembolsos mensuales). Sin embargo, desde entonces la tendencia se revirtió y el mercado hipotecario empezó a enfriarse de nuevo.
El crédito hipotecario empezó a crecer con la baja de la inflación, condición necesaria, pero no suficiente. Además de la desaceleración de precios, también es clave que bajen las tasas, algo que no ocurrió en los préstamos UVA durante el actual gobierno. La suba de tasas imposibilita a muchas familias acceder a préstamos. El principal cuello de botella es el fondeo de los bancos. Para crecer en préstamos UVA también tienen que crecer los depósitos UVA, algo difícil, pues el plazo mínimo es de 90 días y los clientes no suelen elegir inversiones tan largas en pesos.
Alternativas y miradas
Una propuesta que comenzó a barajarse como alternativa consiste en usar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses) como comprador de carteras hipotecarias. ¿Cómo podría funcionar? El banco origina la hipoteca, la vende al FGS, recupera liquidez y vuelve a prestar, un círculo virtuoso que hoy no existe. Gabriel Martino, ex director ejecutivo (CEO) del HSBC defendió el uso de activos del FGS para promover el crédito. Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, reclamó utilizar parte de esos recursos para financiar viviendas y sostener la actividad.
Sin embargo, desde el Centro Cultural de la Cooperación (CCC) advirtieron sobre los riesgos del esquema impulsado por el sistema financiero, ya que los bancos podrían originar el crédito y luego sacárselo de encima, trasladando el riesgo al FGS; mecanismos de ese tipo terminaron detonando la crisis subprime en Estados Unidos en 2008. Como alternativa, ese centro de estudios planteó la necesidad de construir una banca de desarrollo estatal, similar a la existente en países del BRICS (asociación económica, política y geopolítica internacional conformada por algunos de los países emergentes más importantes del mundo, como Brasil, Rusia, India, China y Sudáfrica) y también en varias economías europeas y asiáticas. En esos modelos, los préstamos de largo plazo son gestionados principalmente por el Estado, que asume el riesgo crediticio pero también define estratégicamente hacia dónde orientar el financiamiento.
Según esa mirada, una banca pública de desarrollo permitiría direccionar el crédito hacia sectores estratégicos, vivienda o infraestructura, en lugar de dejar exclusivamente en manos del mercado financiero la asignación de préstamos a largo plazo.
“Por otro lado, hay un obstáculo de tipo legal: el Decreto 1039 le quitó al FGS la posibilidad de invertir directamente en hipotecas, así que hay que buscar vehículos alternativos. Desde mi lugar como corredora inmobiliaria y perito tasadora, esto podría tener impacto directo: sin crédito fluido y accesible, la demanda se contrae y los valores de mercado pierden uno de sus principales sostenes. El crédito no es un dato secundario, es parte del valor”, dijo Gisela González, presidenta del Centro de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (CecinCba).
Ahora bien, hay algo que los números no muestran del todo: el crédito no desapareció, sigue existiendo, pero sí cambió la actitud de quienes podrían acceder. La gente está cautelosa, analiza y consulta más antes de comprometerse. “Después de años de inestabilidad, endeudarse a 20 o 30 años en Argentina sigue siendo una decisión que se toma con miedo. Esa cautela no es irracionalidad: es memoria. Por eso, mientras el sistema no genere confianza sostenida en el tiempo, ni el mejor esquema de fondeo va a liberar toda la demanda que el mercado tiene reprimida”, concluyó González.
