Coyuntura. Reforma laboral y propiedad horizontal: cómo puede impactar en la vida diaria del edificio
Aspectos clave a tener en cuenta y cómo gestionarlos de forma eficiente. Oportunidades y desafíos para los consorcios.
La reciente aprobación de la reforma laboral en Argentina (más allá de los avatares judiciales aún en proceso) abre un nuevo escenario para miles de consorcios de propiedad horizontal (PH) que emplean encargados y personal de mantenimiento. Aunque el eje del debate suele centrarse en grandes empresas, lo cierto es que los edificios también son empleadores formales y deberán adaptar su gestión cotidiana a las nuevas reglas. Muchos de los cambios en discusión apuntan a flexibilizar la organización del trabajo y a fomentar acuerdos entre empleador y empleado. Con la reforma, esos lineamientos comienzan a impactar especialmente en la dinámica laboral de los encargados de edificio, cuya jornada, tareas y condiciones de contratación son centrales para el funcionamiento diario de un consorcio.
“La reciente reforma laboral introducida por la Ley 27.802 genera un escenario que los consorcios de PH deben observar con atención. Aunque muchas veces se los percibe únicamente como comunidades de propietarios, los consorcios son también empleadores y, como tales, se encuentran alcanzados por las modificaciones que experimenta el régimen laboral argentino”, dijo Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara de Propiedad Horizontal (CAPH) de Córdoba.
Desde la perspectiva de la administración consorcial, uno de los principales desafíos será adaptar procedimientos internos para asegurar el cumplimiento de las nuevas exigencias normativas. La correcta registración de trabajadores, la adecuada documentación de las relaciones laborales y la conservación de antecedentes vinculados a la prestación de tareas adquieren una importancia creciente en un contexto que busca dotar de mayor previsibilidad al sistema. Asimismo, la reforma introduce cambios que impactan en la gestión de los costos laborales y en la planificación financiera de los consorcios.
Una particular relevancia reviste la implementación de mecanismos destinados a atender contingencias derivadas de la extinción de vínculos laborales, lo que obliga a las administraciones a fortalecer criterios de previsión presupuestaria y análisis de riesgos.
“Otro aspecto clave está vinculado a la contratación de servicios especializados. La creciente utilización de empresas de limpieza, mantenimiento, seguridad y servicios técnicos exige revisar cuidadosamente los esquemas de contratación, verificando el cumplimiento de las obligaciones legales de los prestadores y reduciendo eventuales contingencias para el consorcio”, agregó Viqueira.
Sin embargo, el análisis de la reforma no debe limitarse a la cuestión económica. Los trabajadores de edificios cumplen una función esencial para la conservación, seguridad y calidad de vida de quienes habitan allí. Por eso, cualquier proceso de modernización debe procurar en simultáneo mayor eficiencia administrativa y plena tutela de los derechos laborales.
“El desafío para los próximos años será alcanzar un equilibrio razonable entre sustentabilidad económica, seguridad jurídica y trabajo digno, objetivos que no deben considerarse contrapuestos sino complementarios dentro de una administración profesional y responsable”, remarcó el referente de CAPH Córdoba.
Ajustar el enfoque
Normalmente, la gente no piensa los consorcios o conjuntos inmobiliarios como empleadores. Sin embargo, detrás de cada encargado o empleado de mantenimiento permanente hay un empleador que paga salarios, aportes y cargas sociales, y que ahora deberá adaptarse a la Ley de Modernización Laboral reglamentada parcialmente el pasado 1 de junio.
“El debate se concentró en las grandes empresas, pero los cambios también alcanzan a quienes pagan expensas. Desde mi perspectiva, hay tres aspectos que merecen especial atención. El primero es el banco de horas, que permite compensar horas extras con tiempo libre en lugar de un pago adicional, siempre que exista acuerdo entre las partes. Bien gestionado, podría aportar mayor flexibilidad y eficiencia en la organización del trabajo”, afirmó Maximiliano Cañete, director ejecutivo (CEO) de Expensas Online.
El segundo tiene que ver con la jornada laboral. La reforma contempla esquemas más flexibles para la distribución del tiempo de trabajo, incluyendo la posibilidad de jornadas de hasta 12 horas bajo determinadas condiciones y dentro de los límites que establezcan la reglamentación, los convenios colectivos y los acuerdos entre empleador y trabajador. Esto podría facilitar una mejor cobertura de las necesidades operativas de cada edificio.
El tercer punto es el cálculo de las indemnizaciones, que pasa a basarse en promedios salariales y no en el mejor sueldo reciente. Se trata de un cambio relevante en una de las decisiones más sensibles para cualquier consorcio.
Un proceso gradual
No obstante, nada es automático. Los convenios colectivos y las paritarias continúan vigentes, y gran parte de los cambios dependerán de los acuerdos que puedan alcanzarse entre empleadores y trabajadores.
“La reforma abre nuevas herramientas de gestión, pero no obliga a cruzarlas, ni garantiza por sí sola una reducción de las expensas. Su verdadero impacto dependerá de cómo cada consorcio y cada administrador decidan implementarlas. Como ocurre con cualquier cambio normativo importante, mi recomendación para administradores, propietarios e inquilinos es informarse y asesorarse legalmente antes de impulsar o aplicar modificaciones. La ley es reciente y todavía queda camino por recorrer para comprender plenamente su impacto en la vida diaria de los consorcios”, remarcó Cañete.
De las novedades a los matices
En el nuevo marco aparece también la figura del Fondo de Asistencia Laboral (FAL), pensado como una cuenta específica que el empleador puede constituir con aportes periódicos para afrontar eventuales indemnizaciones o liquidaciones finales. Aunque su adopción podría ser optativa, se perfila como una herramienta de previsión.
“Va a ser una herramienta más que van a tener como administradores y como empleadores”, evaluó Joaquín Leiva, especialista en sueldos en propiedad horizontal del equipo de la plataforma ConsorcioAbierto.
La reforma también introduce novedades en materia de vacaciones. Hasta ahora, la legislación exigía que los días de descanso se tomaran en forma continua dentro de un período determinado (entre el 1 de octubre y el 30 de abril). Con las nuevas reglas, se habilita la posibilidad de fraccionarlas y acordar fechas fuera del calendario tradicional, siempre que exista consenso entre ambas partes. Otro eje importante es el incentivo a la regularización de empleados no registrados. La normativa busca reducir sanciones y otorgar beneficios en contribuciones sociales a quienes formalicen su personal. Para los consorcios que aún mantienen situaciones informales, el nuevo marco generaría un estímulo a efectos de reordenar la relación laboral y evitar contingencias legales futuras.
En paralelo, se prevé un cambio gradual en los aportes sindicales, que podrían reducirse y dejar de ser obligatorios, dependiendo del consentimiento del trabajador. Esto podría traducirse en un mayor ingreso neto para los encargados, aunque con menor financiamiento para las organizaciones gremiales.
Mirada a largo plazo
Pese a los cambios introducidos por la reforma laboral, Leiva aclaró que esta no modifica de manera directa el estatuto de los trabajadores de PH. Sin embargo, sí impacta sobre el régimen laboral general que luego dialoga con los convenios colectivos, lo que implicará que los acuerdos vigentes deban redefinirse una vez que pierdan vigencia.
En este contexto, Leiva señaló que será importante seguir de cerca los nuevos acuerdos que se vayan generando y recordó que, en todos los casos, “siempre se deberá analizar cuál es la norma más beneficiosa para el trabajador”.
El rol de los administradores
Uno de los cambios más relevantes es la posibilidad de implementar un “banco de horas”. A su vez, la reforma habilita ampliar la jornada laboral diaria de 8 a 12 horas, siempre que exista un descanso mínimo de 12 horas entre turnos. Para los edificios, esto podría implicar reorganizar turnos del personal según necesidades operativas, por ejemplo en consorcios con múltiples tareas o eventos excepcionales. Otro aspecto clave es el cambio en el cálculo de las indemnizaciones por despido, que ahora se basará en promedios salariales y no necesariamente en el mejor sueldo reciente. Esto puede modificar el costo potencial de desvincular a un encargado, una decisión que suele generar tensiones en la vida consorcial.
El esquema puede implicar que el pago pueda ser menor a lo que es hoy en día, lo que introduce nuevas variables en la planificación financiera del edificio. Más allá de las flamantes disposiciones, es importante remarcar cuáles son las responsabilidades tanto del administrador como del consorcio como empleador: registrar correctamente a sus trabajadores, retener y pagar aportes y contribuciones sociales, abonar salarios en término, realizar liquidaciones finales y entregar certificaciones de servicios. El incumplimiento de estas obligaciones no sólo expone al edificio a sanciones, sino que puede afectar de manera directa la cobertura de salud o los derechos previsionales del encargado. En este contexto de mayor complejidad normativa, la tecnología se vuelve una aliada estratégica para la administración consorcial. Las herramientas digitales permiten automatizar liquidaciones de sueldos, controlar cargas sociales y mantener actualizada la normativa aplicable, reduciendo errores y conflictos. Para propietarios e inquilinos, esto se traduce en decisiones más transparentes sobre costos, turnos de trabajo y servicios prestados; para los administradores, en el desafío de equilibrar la eficiencia operativa con el respeto por los derechos laborales, en un marco regulatorio que ahora suma nuevas reglas al día a día de la vida en comunidad.
