Coyuntura. El mercado inmobiliario cordobés: volvió la oferta, pero sin euforia
Una situación compleja, volátil e interesante a la vez, según el CPI.
Casi el doble de propiedades en alquiler que en el peor momento de la Ley de Alquileres. Un 56% menos de compraventas que hace un año. Quien renueva un local comercial, se encuentra con un precio nuevo que arranca 44% por encima del anterior. Había una promesa implícita cuando se derogó la Ley de Alquileres anterior: que el mercado se iba a normalizar. En parte, se cumplió. El stock de propiedades habitacionales disponibles para alquilar en Córdoba creció casi 92% desde el piso de fines de 2023 y ya supera los niveles previos a aquella ley que alejó a los propietarios durante años. La oferta volvió, eso es innegable.
Pero, entonces, aparece el dato incómodo: en marzo de 2026, las operaciones de alquiler cayeron un 25% respecto al año anterior, mientras que las de compraventa se derrumbaron un 56%. Más propiedades disponibles, pero menos operaciones cerradas. Algo no cierra, y no por falta de inmuebles.
Recalibración, la clave
El mercado salió del "freezer" normativo, sí, pero entró directo a una "sala de terapia intensiva" económica: pos-cepo, tasas en movimiento, incertidumbre sobre el dólar y una demanda que mira, analiza y (por ahora) prefiere esperar antes de firmar. El resultado es un mercado con más oferta que demanda activa, al menos en términos de las transacciones que se concretan.
Los datos surgen del último Monitor de Actividad Inmobiliaria del Centro de Estadísticas Inmobiliarias del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI). No mienten ni maquillan: el mercado está en transición, y las transiciones siempre generan ganadores, perdedores y muchos indecisos en el medio. El golpe en la renovación: 44% más caro para un local. Los nuevos alquileres de locales comerciales cerraron en abril con un valor promedio 43,9% superior al contrato anterior. Las casas, un 35,7% más. Los departamentos, que históricamente lideran el mercado local con el 75% de las operaciones de alquiler, subieron un 13% sobre el contrato vencido. En términos reales (descontada la inflación), los incrementos siguen siendo positivos, lo que significa, en criollo, que los propietarios no sólo recuperaron lo que la inflación se llevó: están cobrando genuinamente más que antes.
La pregunta que el mercado todavía no responde es: ¿cuánto aguanta la demanda, antes de que esa brecha empiece a cerrar operaciones antes de abrirlas?
Dos números para no perder de vista
La vacancia habitacional subió al 5,7% en abril (2 puntos de golpe en un solo mes, el mayor salto reciente), mientras el impago en alquileres residenciales llegó al 2,5%, casi un punto más que en marzo. No son cifras de crisis, pero se trata de señales tempranas que en otro contexto pasarían desapercibidas y ahora quedan registradas, medidas y publicadas. Eso, en un mercado históricamente opaco, vale oro.
¿Normalización o nuevo equilibrio inestable? La narrativa cómoda dice que el mercado se normaliza. Los datos dicen algo más matizado: se está reconfigurando, con nuevas reglas, nuevos precios de referencia y una demanda que todavía no termina de procesar cuánto cambió todo en 2 años. La derogación de la Ley de Alquileres fue el pistoletazo de salida. El pos-cepo es la pista mojada, y el mercado corre igual, aunque con más cuidado.
"Durante años, nos dijeron que regular por ley iba a proteger a los inquilinos. Los datos demostraron exactamente lo contrario: la oferta se desplomó y los precios se dispararon igual. Hoy, con el mercado funcionando libremente, tenemos casi el doble de propiedades disponibles que en el peor momento. No es ideología, son números. Y los números los medimos nosotros, mes a mes, sin ningún interés político en el medio”, dijo Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI).
Pero hay algo que los números no capturan del todo: el riesgo que corre cualquier persona que intenta navegar este mercado sin un profesional matriculado al lado. En un contexto de precios que se recalibran, contratos que cambian y mucha información en circulación, la diferencia entre una operación segura y una estafa puede ser, precisamente, la presencia de un inmobiliario del CPI.
“No es un slogan, es lo que vemos en la práctica todos los días. La matrícula no es un trámite burocrático: es la garantía de que del otro lado hay alguien que responde, que conoce la ley y que pone su reputación profesional en juego en cada operación", concluyó Péndola.
Datos clave del informe
1. Abril 2026: la cantidad de inmuebles habitacionales destinados al alquiler administrados por profesionales inmobiliarios de la provincia (CPI) fue un 91,9% superior al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023. Así, el stock superó el nivel que tenía al momento de entrada en vigencia de la Ley de Alquileres.
2. Del total de inquilinos de inmuebles habitacionales administrados por CPI, el 96,6% abonó el monto total del alquiler, mientras que el 0,9% realizó pago parcial y el 2,5% no pagó (0,9 puntos porcentuales más que el mes previo).
3. Entre inquilinos de inmuebles comerciales, el 95,7% realizó pago del monto total del alquiler, mientras que el 1,9% realizó pago parcial y el 2,4% no pagó (0,2 puntos más que el mes previo).
4. Las estadísticas de vacancia de inmuebles registraron en abril un incremento en la cantidad de inmuebles habitacionales desalquilados equivalente al 5,7% del total de inmuebles habitacionales administrados (2 puntos porcentuales más que en el mes previo).
5. La estadística de vacancia en el segmento de inmuebles comerciales alcanzó en abril un nivel de 6,5% (0,1 puntos por debajo del mes previo).
6. La composición de las operaciones de compraventa de inmuebles en la provincia durante marzo de 2026 fue: 46,4% departamentos, 21,4% casas, 17,9% lotes, 3,6% housing, 7,1% inmuebles comerciales e industriales y 3,6% cocheras.
7. La composición de las operaciones de alquiler de inmuebles en la provincia durante marzo de 2026 fue: 75% departamentos, 10,5% casas, 4,5% housing, 5,5% inmuebles comerciales e industriales y 4,5% cocheras.
8. Durante abril de 2026, las operaciones de nuevos alquileres de casas realizadas por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba cerraron con un valor promedio 35,7% superior al monto promedio del alquiler vencido.
9. Abril 2026: las operaciones de nuevos alquileres de departamentos realizadas por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba cerraron con un valor promedio 13,0% superior al monto promedio del alquiler vencido.
10. Abril 2026: las operaciones de nuevos alquileres de locales comerciales realizadas por profesionales inmobiliarios de la provincia de Córdoba cerraron con un valor promedio 43,9% superior al monto promedio del alquiler vencido.
11. Marzo 2026: la cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles fue un 56,0% inferior a la cantidad registrada un año atrás.
12. Marzo 2026: la cantidad de operaciones de alquiler de inmuebles fue un 25% inferior a la cantidad registrada un año atrás.
