Crisis. Vacancia comercial en el Centro de Córdoba: el 12% de los locales a la calle está vacío
Un relevamiento sobre casi 3.500 comercios detectó 419 locales desocupados en el área céntrica. Especialistas y comerciantes explican el fenómeno por la caída del consumo, el cambio en los hábitos de compra y la descentralización de la ciudad.
El centro de la ciudad de Córdoba vuelve a mostrar señales de alerta en su actividad comercial. Un relevamiento de La Voz realizado entre el martes y el viernes de esta semana detectó que 419 de unos 3.478 locales a la calle ubicados en 93 manzanas del área céntrica se encuentran vacíos, lo que representa un nivel de vacancia del 12%.
El dato muestra un incremento en relación a los registros de un informe realizado seis meses atrás, pero con una ampliación del radio relevado.
Preocupa en zonas serranas el creciente costo de los alquileres comerciales
El estudio abarcó un amplio cuadrante del casco céntrico delimitado por las calles Arturo M. Bas y Marcelo T. de Alvear, avenida Colón–Emilio Olmos, bulevar Chacabuco–Maipú y bulevar San Juan–Illia. Dentro de ese perímetro se contabilizaron 3.059 comercios en actividad y 419 cerrados. La muestra abarcó 93 manzanas con gran movimiento comercial.
A diferencia del relevamiento anterior, el análisis se concentró exclusivamente en locales a la calle, sin incluir comercios dentro de galerías. Tampoco se consideraron dependencias estatales, sindicatos, iglesias, estaciones de servicio o playas de estacionamiento. La muestra se limitó a espacios que pueden ser utilizados por comercios, bares o restaurantes.
Más locales vacíos, medición contra medición
El informe permite comparar la evolución en las mismas manzanas analizadas meses atrás. En septiembre de 2025, el relevamiento había constatado 465 locales a la calle, de los cuales 32 estaban cerrados, lo que representaba una vacancia del 6,9%.
En el nuevo registro, tomando exactamente ese mismo cuadrante, se contabilizaron 459 locales, con 45 lugares desocupados, lo que eleva el indicador al 9,8%.
En Córdoba, uno de cada 10 locales comerciales del Centro está vacío
En esta muestra, la vacancia aumentó considerablemente en seis meses, algo que es parte de una tendencia.
Según especialistas del mercado inmobiliario, cuando la vacancia supera determinados niveles comienza a generar efectos visibles en la dinámica comercial de un sector, como menor circulación de clientes y caída en la oferta.
Por su parte, de acuerdo con datos procesados procesados mediante los tableros de Brick Data por la consultora MV Real Estate en base a avisos publicados en Clasificados La Voz, la oferta de locales comerciales en el Centro de Córdoba mostró un fuerte crecimiento en el último año.
En marzo de 2025 se contabilizaban 101 locales disponibles, cifra que subió a 131 en septiembre. Sin embargo, el salto más significativo se registró en el último relevamiento: en marzo de 2026 el número alcanzó los 207 locales en oferta, lo que implica más del doble de los espacios disponibles respecto al año anterior y confirma la tendencia de aumento en la vacancia comercial dentro del centro.
Una propuesta: despeatonalizar el Centro de Córdoba
Las manzanas con más persianas bajas
El relevamiento identificó sectores específicos donde el fenómeno se concentra con mayor intensidad.
La manzana delimitada por José Antonio Sucre, La Rioja, Jujuy y Humberto 1° registró la mayor cantidad de locales vacíos: 15 comercios cerrados.
Le siguen otras dos manzanas con 12 locales desocupados cada una. Una está comprendida entre Humberto 1°, San Martín, La Rioja y Rivadavia, mientras que la otra se ubica en el sector formado por avenida Maipú, 25 de Mayo, General Alvear y Rosario de Santa Fe.
En términos de corredores comerciales, el tramo con mayor nivel de vacancia se detectó en las calles Belgrano y Tucumán, donde se contabilizaron 37 locales vacíos en poco más de 800 metros.
Otros corredores importantes también mostraron niveles relevantes de desocupación. En bulevar Chacabuco y avenida Maipú se registraron 21 locales cerrados (solamente en la mano al Centro), mientras que en avenida Colón y Emilio Olmos el relevamiento detectó 35 locales vacíos.
En el sector de avenida General Paz y Vélez Sársfield, en tanto, se contabilizaron 13 comercios desocupados.
La mirada del mercado inmobiliario
Desde el sector inmobiliario advierten que el indicador de vacancia creció en los últimos años, aunque sostienen que todavía se encuentra dentro de niveles manejables.
Martín Dahan, tesorero de la Cámara de Comercio de Córdoba e integrante de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia, confirmó en diálogo con La Voz que los índices actuales muestran un incremento respecto de años anteriores.
“Hoy la vacancia está más alta que antes. Cuando empieza a acercarse al 6% o 7% en la totalidad de la oferta ya empieza a preocupar”, señaló.
El especialista explicó que históricamente el centro cordobés funcionó con niveles de ocupación casi plena, lo que hacía que incluso un pequeño porcentaje de locales vacíos fuera poco frecuente.
“Durante mucho tiempo estábamos acostumbrados a tener prácticamente el 100% de ocupación. Siempre había algún local que se liberaba por rotación, pero el centro tenía una demanda muy fuerte”, indicó.
En la misma línea, Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, explicó a La Voz que la situación se repite en distintas zonas comerciales de la ciudad. “Estamos viendo una alta vacancia en varios sectores y también un aumento en el incumplimiento de pago de alquileres en locales que todavía siguen funcionando”, señaló.
En ese sentido, Matías Merguerian de MV Real State, explicó a La Voz, que sorprende que "los precios de alquiler no están reflejando este aumento de oferta en locales y este mal momento económico y recesivo que estamos atravesando en el país".
"Es como que los alquileres siguen avanzando, incluso, acompañando el IPC, no por encima ni por debajo, pero se están defendiendo bien aún los valores de alquiler", manifestó Merguerian.
Péndola explicó que el fenómeno no se limita al casco histórico. “Estamos relevando vacancia no solo en el centro, sino también en zonas como Nueva Córdoba y otros corredores comerciales de la ciudad”, agregó.
Cambios en la dinámica comercial
Para Dahan, uno de los factores que explican el fenómeno es el cambio en la estructura comercial de la ciudad. “Antes, si necesitabas comprar ropa o calzado, tenías que ir al centro. Hoy muchos barrios tienen sus propios centros comerciales, lo que descentralizó la demanda”, explicó.
Ese proceso redujo el flujo de consumidores hacia el microcentro y modificó la lógica del mercado inmobiliario comercial. “Al haber menos gente que va al centro, la rentabilidad de los locales baja. Eso termina impactando en el valor de los alquileres y en la ocupación”, señaló.
A esto se suma el crecimiento del comercio electrónico, que en los últimos años transformó la forma en que las personas compran productos. “El e-commerce crece todos los años y también afecta a los comercios tradicionales”, agregó.
El impacto de la caída del consumo
Los comerciantes coinciden en que el principal problema es la reducción de las ventas. David Boffa, presidente del centro vecinal del barrio Centro y comerciante, sostuvo que el escenario económico es determinante para entender el aumento de locales vacíos.
“Los comerciantes tenemos tres gastos fijos que son ineludibles: el proveedor, los empleados y el alquiler. Si no estás vendiendo, lo único que podés recortar es el local”, explicó.
Según Boffa, ante la caída del consumo muchos comerciantes optan por mudarse a locales más pequeños, reducir costos o incluso migrar hacia la venta online. “Sin consumo interno no podemos sobrevivir. Si la gente no tiene plata en el bolsillo, no hay forma de sostener el negocio”, afirmó.
El comerciante también señaló que el fenómeno no es exclusivo de Córdoba, sino que se repite en distintas ciudades del país. “Esto está pasando en Rosario, en Santa Fe, en Mendoza, en Buenos Aires. No es algo aislado”, sostuvo.
Nuevos hábitos y menos tránsito
Otro de los factores que influyen en la actividad comercial es la transformación de los hábitos de consumo y de circulación en la ciudad.
La expansión de centros comerciales en los barrios, la digitalización de trámites y servicios y el crecimiento del comercio online redujeron la necesidad de ir al centro. “Antes la gente tenía que ir al centro para hacer muchos trámites o compras. Hoy gran parte de esas gestiones se hacen de manera digital”, explicó Dahan.
Esto impacta directamente en la cantidad de personas que recorren diariamente el área céntrica y, en consecuencia, en la facturación de los comercios.
Comerciantes que trabajan sin margen
En muchos casos, los negocios continúan funcionando aunque la rentabilidad sea mínima o incluso nula. Según referentes del sector, hay comerciantes que logran cubrir los costos operativos pero no obtienen ingresos personales por su actividad.
“Hay rubros donde los comerciantes pagan el alquiler, los sueldos, los proveedores y los impuestos, pero no se llevan un peso”, explicó Dahan.
Cuando esa situación se prolonga durante varios meses, muchos optan por cerrar el local al momento de renovar el contrato. “Trabajar gratis durante mucho tiempo no es sostenible. Por eso algunos deciden dejar el local y buscar otra alternativa”, agregó.
