Comercio. Precios accesibles, mega tiendas y cuadras clave: zonas y formatos que sí funcionan en el Centro cordobés
No todo es vacancia en el corazón de la ciudad. La crisis estructural de las galerías convive con formatos y novedades muy elegidas, aún en el contexto general de baja en el consumo. Los proyectos pendientes podrían revivir aún más la zona.
Galerías desiertas, locales vacíos y cierres. Hace tiempo que el Centro de la ciudad se menciona en los medios sólo asociado a la idea de crisis y caída del consumo.
Sin embargo, esa foto es injusta. Porque si bien el corazón de la ciudad enfrenta, en especial desde la pandemia, el desafío de recuperar público y reconvertir parte de su propuesta para devolverle vigencia (tal como sucede en otras grandes ciudades); también alberga zonas y formatos que siguen siendo muy elegidos por el público. Incluso en este contexto de baja general del consumo.
El damero de manzanas encerradas entre Cañada, bulevar San Juan, Maipú y Sarmiento ofrece una postal heterogénea –la palabra del momento–, que incluye áreas con ocupación plena y comercios cuya fórmula se revela muy resiliente.
Ha sido, a la vez, territorio de ampliaciones y hasta desembarcos internacionales: Indian, la mayor cadena de moda de Uruguay, abrió allí en 2025 su primera tienda en la provincia y opera con gran éxito.
Son 900 m2 de indumentaria, decoración y productos para hogar en la esquina de 25 de Mayo y Rivadavia. La buena respuesta del público la puso a buscar una segunda sucursal, esta vez en un shopping.
Un formato que funciona y otro en crisis estructural
"El mercado comercial de Córdoba presenta un comportamiento dual, donde conviven estabilidad general con desequilibrios estructurales en segmentos específicos”, describe un informe reciente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI).
Este contaste se observa en el damero central marcado arriba, donde la vacancia general es sólo del 7,36%, confirmando que las ubicaciones con alto tránsito peatonal mantienen su atractivo y capacidad de absorción.
Allí, el CPI reveló 30 galerías comerciales y 209 cuadras, mapeando con precisión su desempeño. Una clara conclusión es el desacople estructural entre el formato galería y la dinámica actual del consumo, marcando un proceso de obsolescencia funcional y clara pérdida de competitividad de esos paseos frente al comercio a la calle. En ellos, la vacancia general promedia el 27,49%, con un máximo del 66%.
Sin embargo, hay casos exitosos como Galería Cabildo, Paseo del Fundador y Cervantes. “Si bien son de menor escala, muestran un funcionamiento eficiente y sin rotación negativa, lo que sugiere un buen equilibrio entre oferta y demanda, y posiblemente una gestión comercial activa", analizan desde el CPI.
Cinerama, la galería con más locales del Centro, es un sólido activo: tiene 227 y sólo cuatro desocupados.
Las cuadras más exitosas
Más allá de excepciones puntuales, el cielo abierto claramente se impone en el Centro. Allí es donde se despliegan los corredores con alto tránsito peatonal que mantienen su atractivo y capacidad de absorción.
Las cuadras comerciales más exitosas detectadas por el CPI son Tucumán 0-100 (41 locales), San Martín 400-500 (40 locales) e Ituzaingó 300-400 (40 locales); todas con ocupación plena. “La ausencia de vacancia indica no sólo una buena performance actual, sino también un alto atractivo para inversores y comerciantes”, subraya el CPI.
En el buen desempeño de las zonas y de los comercios, el valor de los alquileres es un factor condicionante. “Hoy, un local de 20 m2 arranca en unos $ 200 mil pesos. Dentro de una galería en general no hay alquileres por más de $ 450 mil o $ 500 mil pesos. Y sobre vía pública, espacios entre 100 m2 y 120 m2 se alquilan entre $ 1,5 millones y $ 2,5 millones, según ubicación”, precisa Lucas Péndola, presidente del CPI.
Establecer pecios razonables que sean convalidados por la demanda resulta clave para lograr ocupación en este contexto. El esquema de propiedad altamente concentrada que existe en buena parte del Centro (algunas familias y órdenes religiosas) a veces atenta contra la competencia y la baja de precios.
“En materia de actualización, lo que más se ve es el ajuste por IPC cada tres meses”, dice Péndola.
En torno al eje clásico de 9 de julio-25 de mayo y las perpendiculares San Martín y Rivera Indarte la ocupación es alta. Pero también lo es en un área fuera de ese núcleo que apostó a renovarse tiempo atrás: el eje Obispo Trejo y Caseros.
“Logró ser atractiva para el público. Hoy tiene comercios y muchas propuestas gastronómicas. Si se desocupa un local rápidamente vuelve a alquilarse”, aseguró Héctor Fiorani, comerciante emblema por su trabajo en el área central.
Hoy sigue impulsando distintas iniciativas público-privadas para sumar atractivo a la zona: mejoras en la infraestructura, atractividades culturales y comerciales realizadas en red y un marco normativo que promueva la repoblación de residentes en el Centro. Ese objetivo general persigue desde el colectivo Distrito Centro Histórico.
A la vez, celebra acciones de promoción y entretenimiento como la Noche de las Galerías, organizada por el municipio, la Provincia y los comerciantes.
Formato ganador: precio accesible y masividad
Con larga experiencia en el comercio céntrico, Fiorani describe el formato que hoy performa bien: “El formato ganador es el de tiendas como Indian y las locales Kika o Nina, por citar ejemplos. Productos accesibles al bolsillo del consumidor promedio”, dice citando tres casos de cadenas de indumentaria; el rubro por lejos más presente en el Centro.
Un informe del área de Fiscalización y Control de la Municipalidad de Córdoba revela que en el ejido del CPC Mercado Norte, que incluye Centro, Nueva Córdoba y Alberdi, “la sumatoria de negocios de prendas y accesorios (1.314 locales), marroquinería (342), bijouterie y fantasía (297), ropa interior y medias (234), indumentaria deportiva (216) y calzado (336 + 199) supera los 2.900 establecimientos, convirtiéndose en el clúster comercial más relevante”.
Otro caso muy gráfico de la fórmula ganadora en el Centro es el de la cadena argentina Le Utthe, dueña de uno de los mayores locales de moda de la Peatonal.
En su propio comercio, Fiorani verifica esta preferencia del comprador: productos de menor precio. “Un perfume francés hoy puede llegar a $ 300 mil, un 30% de un sueldo. Por eso notamos que crece la participación de marcas como Cher, Antonio Banderas, Shakira y otras del estilo. Mi foto actual es más venta en unidades pero menos facturación”.
Para no perder volumen, el empresario amplió ese portafolio de marcas que también incluye a las fragancias árabes.
En líneas generales, sucede que las marcas "aspiracionales" o de prestigio han perdido terreno.
La gastronomía y El Nazareno
Entre los rubros más destacados figuran, según el municipio, el expendio de comidas y bebidas en establecimientos (443), bebidas en comercios especializados (355), bares (345), restaurantes y cantinas (344), preparación de comidas para llevar (335), pan y productos de panadería (273) y frutas y verduras (177).
Fiorani destaca el rol de la gastronomía para completar el combo de experiencia y atractivo que requiere el Centro. En ese punto, la zona sumó cafés, restaurantes y sitios al paso con buena puesta y comida.
“Un ejemplo exitoso es El Nazareno. Su local gastronómico de General Paz está lleno aún los domingos, porque conjuga ambientación con productos de excelente calidad. Eso demuestra que ofrecer una buena experiencia atrae público”, insiste.
“Los mejores restaurantes de Córdoba, Sibaris y El Papagayo; y el hotel más exquisito, Azur Real, están en el centro”, agrega Fiorani a modo de evidencia del alto potencial.
