Inmuebles. Se enfría el mercado inmobiliario en Córdoba: las ventas caen casi 20% y crece la preocupación por la vivienda

El mercado inmobiliario de la provincia de Córdoba entró en un momento de menor dinamismo.

Según los datos del último Monitor de Actividad Inmobiliaria elaborado por el Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI), del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI), las operaciones de compra-venta registraron una caída del 18,6% interanual, lo que confirma una desaceleración en la actividad en comparación con el año anterior.

Desde la entidad señalaron que estos datos muestran cómo impacta directamente la situación económica en posibilidad de las familias de acceder a una vivienda.

“Los datos muestran que el mercado inmobiliario atraviesa un momento de menor actividad”, afirmó Lucas Péndola, presidente del CPI, según el cual esta caída en las operaciones refleja que acceder a una vivienda continúa siendo un desafío estructural.

Los profesionales del sector advierten que la menor actividad se explica por varios factores: el deterioro del poder adquisitivo, la falta de crédito hipotecario y las dificultades que genera el contexto macroeconómico para concretar operaciones.

Además, los especialistas del sector inmobiliario sostienen que el mercado continúa en una etapa de transición. Aunque la actividad cayó en el último tiempo, destacan que el mercado se mueve a un ritmo más lento de operaciones y que hay posibilidades de recuperación.

A diferencia de la retracción en las ventas registradas en años anteriores, el informe del CEI muestra una normalización en el stock de propiedades destinadas al alquiler.

Durante febrero pasado, la oferta de inmuebles habitacionales disponibles fue 85,9% superior al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023. Esta cifra incluso supera los niveles existentes previos a la vigencia de la anterior Ley de Alquileres, derogada en diciembre de 2023.

En cuanto al comportamiento de pago, el nivel de morosidad se mantiene en valores reducidos. Según el relevamiento, el 92,8% de los inquilinos abonó el alquiler de forma completa, mientras que el 5,3% realizó pagos parciales y solo el 1,9% no cumplió con la obligación mensual.

"La morosidad histórica es del 4%, por lo cual estamos en niveles normales. Lo que notamos es mayor retraso en el pago de las expensas. Edificios donde había cuatro a cinco departamentos con retrato, hoy tienen 15 a 20 situaciones de mora en expensas, fruto del aumento los servicios y el deterioro de la capacidad adquisitiva de los salarios", agrega Péndola.

Por otro lado, la demanda habitacional sigue firme, lo que se traduce en una baja vacancia.

En el segmento de viviendas, apenas el 3,6% de los inmuebles administrados por inmobiliarias se encuentran desocupados. En el rubro comercial, la vacancia se ubicó en 8,7%, mostrando una leve mejoría respecto al mes anterior.

El Monitor de Mercado también detalló los precios promedio de alquileres al 4 de marzo pasado en algunos de los barrios con mayor demanda de la capital cordobesa.

En Nueva Córdoba, un departamento de un dormitorio promedia los $ 700 mil, mientras que las unidades de dos dormitorios rondan $ 1 millón y las de tres dormitorios alcanzan $ 1,4 millones.

En la zona del Centro, los valores se ubican en $ 550 mil para un dormitorio, $ 750 mil para dos y $ 870 mil para tres dormitorios.

Por su parte, en el denominado primer anillo perimetral al área central, los alquileres parten desde $ 500 mil para unidades de un dormitorio y llegan hasta $ 1,28 millones en el caso de departamentos de tres dormitorios.

En el mercado señalan que la mayor oferta permitió que los precios se vuelvan más competitivos y que los propietarios deban ajustar valores para concretar los alquileres.

Pese a la desaceleración, distintos actores del sector sostienen que existen expectativas de recuperación a mediano plazo.

Según corredores inmobiliarios, el mercado muestra señales de mayor transparencia y normalización, con una oferta más amplia y compradores que vuelven a evaluar operaciones, aunque con cautela.

También se observa que el stock de propiedades usadas comienza a absorberse lentamente, mientras que los inmuebles nuevos con amenities o mayor valor agregado logran sostener mejor sus precios.

En paralelo, los desarrollistas mantienen sus proyectos activos a la espera de una mejora en las condiciones macroeconómicas y una eventual reactivación del financiamiento.

Para las autoridades del CPI, la recuperación sostenida del sector está directamente ligada a la aparición de herramientas financieras masivas.

Péndola fue enfático al señalar: “El mercado necesita recuperar dinamismo y para eso el gran tema pendiente en la Argentina sigue siendo el crédito hipotecario. Sin financiamiento masivo es muy difícil que la clase media pueda volver a comprar una vivienda”.

Desde el sector inmobiliario coinciden en que la inflación debe seguir desacelerándose para que el financiamiento para vivienda reaparezca. El problema es que, con este nivel de inflación, la clase media le huye a endeudarse en UVA.

"Los bancos tienen líneas hipotecarias activas, pero no se ven reflejadas en el mercado. Primero, el scoring crediticio actual es muy alto. Además, la informalidad laboral hace que la clase media no pueda acceder a un crédito. Esa clase media que antes compraba una vivienda con un préstamo, hoy ha quedado excluida del sistema. Sólo compra el 5%, el inversor inmobiliario", dice el titular del CPI.

Para Péndola, este escenario se mantendrá al menos hasta el último trimestre del año o inicios de 2027. Mientras tanto, el mercado continúa moviéndose a un ritmo moderado, con mucha consulta y pocas operaciones concretadas.

Para los especialistas, el desafío será lograr que la clase media vuelva a acceder al financiamiento necesario para comprar una vivienda y, de esa manera, devolver dinamismo al sector inmobiliario cordobés.