Claves. La vacancia a nivel residencial en Córdoba, comparada con Buenos Aires y Rosario

En las principales ciudades argentinas, la discusión sobre las viviendas vacías suele estar atravesada por percepciones parciales. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba) y otras metrópolis del país enfrentan una paradoja cada vez más evidente: mientras miles de familias buscan un alquiler accesible y seguro, una parte significativa del stock habitacional permanece sin uso permanente. Según el Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano (Cedesu), teniendo en cuenta como indicador el consumo eléctrico, en Caba habría aproximadamente 200 mil viviendas vacías. Las causas son diversas: usos temporarios, sucesiones sin resolver, propiedades en obra, unidades en venta o departamentos con problemas de habitabilidad. Sin embargo, hasta hace poco, faltaba una base empírica que permitiera dimensionar de manera comparable con precisión cuántas viviendas están desocupadas, dónde se localizan y durante cuánto tiempo permanecen fuera de uso.

En este marco, un estudio reciente realizado por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec) y el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo aportó datos alternativos y evidencia sistemática sobre este fenómeno en Caba, Rosario y ciudad de Córdoba, a partir de una metodología que permite observar su evolución en el tiempo. A diferencia de los relevamientos tradicionales (que tienden a ofrecer fotografías estáticas de la situación habitacional), su enfoque permitió rastrear la trayectoria de cada vivienda mes a mes y comprender mejor la dinámica de la vacancia.

El estudio fue realizado por María Mercedes Di Virgilio (investigadora asociada de Estado y Gobierno), Nicolás Dino Ferme (coordinador senior de Estado y Gobierno) y María Victoria Boix (investigadora principal de Estado y Gobierno). Su enfoque se basa en un criterio sencillo: una vivienda habitada registra consumo eléctrico. A partir de datos mensuales de las distribuidoras entre 2021 y 2024, el estudio identificó como vacías aquellas unidades con consumos inferiores a 50 kWh mensuales de manera sostenida, un nivel equivalente al consumo mínimo de una heladera.

A diferencia del censo, que releva el parque habitacional cada 10 años, este método permite distinguir entre vacancias de corta duración y situaciones persistentes. Esa distinción resulta clave. Parte de la vacancia responde al funcionamiento normal del mercado (mudanzas, refacciones o períodos entre inquilinos), pero el estudio pone el foco en la vacancia estructural, es decir, las viviendas que permanecen desocupadas durante más de 12 meses consecutivos. En Caba, ese fenómeno alcanza a cerca de 70 mil unidades (el 6,7% del parque residencial en el área cubierta por Edesur). En tanto, en Rosario la proporción asciende al 8,6% (más de 32 mil viviendas), mientras que en ciudad de Córdoba se ubica en torno al 4%, lo que implica poco más de 20 mil viviendas. Así, Córdoba resulta la ciudad con menor vacancia habitacional de las tres más grandes a nivel país.

Lejos de concentrarse en los sectores de mayores ingresos, la vacancia estructural se localiza principalmente en áreas de ingresos medios y bajos. En Rosario, los niveles más elevados se observan en los distritos Sur, Sudoeste y Oeste, en cercanía a conjuntos de vivienda social y barrios populares. En Buenos Aires, el fenómeno se concentra en el macrocentro y en corredores como Constitución y Avellaneda- Flores.

En Córdoba, el patrón se repite en el área central y en barrios pericentrales. Se trata, en todos los casos, de zonas con infraestructura consolidada, buena accesibilidad y servicios urbanos disponibles. Sin embargo, distintos factores contribuyen a que parte de ese stock quede fuera del mercado: el deterioro edilicio, las dificultades en la regularización dominial y, en muchos casos, la existencia de tipologías que ya no responden a la demanda actual.

La vacancia refleja, en este sentido, transformaciones más amplias en la dinámica urbana, vinculadas a cambios en el trabajo, la movilidad y las preferencias residenciales.

En paralelo, las ciudades continúan expandiéndose hacia la periferia, con el consiguiente costo en términos de infraestructura, servicios y equipamiento. Esa coexistencia entre expansión urbana y stock vacante en áreas consolidadas plantea una tensión relevante para la política pública: mientras se invierten recursos en nuevas urbanizaciones, existe capacidad instalada subutilizada en zonas que ya cuentan con condiciones urbanas favorables.

“La experiencia internacional muestra que existen distintos instrumentos para abordar el fenómeno. Algunas ciudades promueven programas de intermediación que facilitan el alquiler y reducen riesgos para los propietarios. Otras impulsan incentivos para la rehabilitación de viviendas o simplifican los procesos administrativos que dificultan su puesta en uso. En Argentina, los procesos sucesorios suelen implicar plazos y costos superiores al valor comercial del inmueble, lo que contribuye a mantenerlo fuera del mercado”, explicó Di Virgilio, una de las investigadoras responsables del estudio.

En América Latina, Uruguay ofrece una referencia relevante: su régimen de Vivienda Promovida incentiva la construcción y refacción en áreas con infraestructura existente, a los efectos de aprovechar mejor el suelo urbano consolidado. En Buenos Aires, algunas iniciativas recientes (como intervenciones en el microcentro y en corredores específicos) comienzan a alinearse con esa lógica, orientadas a revitalizar zonas centrales y promover nuevos usos. Si bien las tres ciudades analizadas comparten patrones, también presentan particularidades que requieren abordajes diferenciados. Lo que el estudio aporta es un punto de partida más preciso: la posibilidad de medir, localizar y seguir en el tiempo un fenómeno que hasta ahora permanecía parcialmente invisibilizado.

Contar con esos datos permite, en definitiva, pasar de una discusión general a una agenda de políticas más concreta.