Ventas: ¿realidad o ficción? Qué dicen las últimas cifras
Un repaso por los registros más recientes de la actividad, según las principales entidades del sector. Cómo cerraría el 2022 y expectativas para 2023.
Entre 2018 y 2020, una coyuntura de incertidumbre económica agravada con la llegada de la pandemia de Covid-19 complicó la actividad del Real Estate. A partir de 2021 y con mayor nitidez en 2022, se pueden ver señales de recuperación, un aumento en la cantidad de consultas y una mayor cantidad de operaciones de compraventa.
“En resumen, hoy el balance es positivo, no el añorado pero sí mejor que los últimos dos años, con una tendencia favorable en lo que respecta a inmuebles terminados, listos para usar, enfocados principalmente en el consumidor final”,
dice Lucas Bergo, flamante presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic).
En términos generales, las ventas acumuladas en el segmento residencial en lo que va de 2022 aumentaron un 16,7 por ciento versus 2021 y un 72 por ciento en el segmento comercial, según el índice de actividad de Cacic. Dentro del segmento residencial, el producto que lidera en lo que va del año y se posiciona como “la estrella” son los departamentos, con una suba del 61,3 por ciento versus el año anterior; la tipología más demandada son las unidades de un dormitorio y la zona de mayor impacto es Nueva Córdoba.
“Es importante destacar que esta oferta se compone en su mayoría de unidades usadas y proveniente de particulares (personas físicas); por contrapartida, la venta a desarrollistas disminuyó interanualmente. Así, nos encontramos en un momento oportuno para la compra de inmuebles, con precios atractivos y con una oferta de inmuebles amplia y de calidad”, remarca el directivo.
Se trata de una coyuntura propicia para que quien tiene los ahorros y encuentra el inmueble buscado concrete la operación y aproveche el contexto en valores, flexibilidad de compra y calidad de la oferta.
“Otro dato de interés es que vamos camino a cerrar el año sin registrar ventas en el marco del blanqueo de capitales por parte de las inmobiliarias, y como positivo, registrando ventas consecutivas en los últimos meses por medio de créditos hipotecarios del Banco de Córdoba”, apunta Bergo.
Matices y expectativas
El segmento comercial viene con una fuerte tendencia positiva y de consolidación en zonas no céntricas. Un dato relevante es que el nivel de vacancia de locales comerciales según Cacic es menor al 2,5 por ciento en corredores comerciales como O´ Higginis , Ricchieri, Núñez, Recta Martinoli, Fuerza Aérea y Sabattini. Esto viene acompañado por un fuerte aumento de consultas por locales, reafirmándolo con una suba relevante de operaciones concretadas en comparación con 2021.
En materia de alquileres, la falta de oferta en el mercado (en gran parte por la ley vigente), y la alta demanda (principalmente en Nueva Córdoba) genera una brecha cada vez mayor del punto de equilibro y un incremento en valores locativos, lo que impulsa a nuevos compradores traccionando la compra de departamentos al no encontrar para alquilar o la aparición cauta del inversor motivado por la tasa porcentual de renta actual y la coyuntura. De cara a 2023, las expectativas estarán puestas en la estabilidad del dólar, en la mejora de los valores de los inmuebles y el blanqueo para inmuebles usados. “Esperamos que siga o mejore la tendencia que mostró el segundo semestre de 2022 y que se cumpla el reclamo para modificar la Ley de Alquileres”, agrega Bergo.
“Las ventas que se realizan son preferentemente de inmuebles usados que están a valores de oportunidad. La gran mayoría de las operaciones cerradas en 2022 son consecuencia de ajustes de valores por falta de venta, que se adecuaron al valor de mercado que se está comercializando”,
destaca Alejandro Hadrowa, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI).
Según los relevamientos obtenidos por el Centro de Estadísticas Inmobiliarias (CEI) del CPI, en los cierres de operaciones del mercado se están observando valores que se ubican algo por debajo de los registrados en estadísticas de constructores y cámaras similares.
“Hoy, muchas operaciones se concretan por los créditos Bancor con tasas subsidiadas, lo que genera un incentivo a la compra de la primera vivienda. Como balance final, podemos decir que 2022 fue mejor que 2021: comparando los primeros nueve meses, este año hay un 5,2 por ciento más de operaciones de compraventa de inmuebles, pero en alquiler hay 20 por ciento menos debido a casi un 30 por ciento de retiro de unidades del mercado desde mayo de 2021″, compara Hadrowa.
Finalmente, según el Monitor de Ventas de Inmuebles y del Sistema Estadístico Inmobiliario y Desarrollista de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc) presentado recientemente, las ventas no financiadas de septiembre 2022 comparadas con el mismo mes del año anterior registraron un incremento del 20 por ciento en lotes y caída en departamentos y casas (-13,8 por ciento), mientras que en cocheras no hubo cambios (0 por ciento). Así, en esos niveles se alternan subas con bajas y estabilidad. Por otro lado, en el segmento de ventas financiadas (de departamentos y casas, cocheras y lotes) durante el mes de septiembre de 2022 la actividad fue un 36,3 por ciento inferior a la registrada en septiembre de 2021.
Últimos tres meses
Ceduc permite analizar los últimos tres meses versus los tres previos. Eso refleja menores ventas financiadas de departamentos y casas (-33,6 por ciento), de cocheras (-80 por ciento) y de lotes (-41,2 por ciento). Las ventas no financiadas durante los últimos tres meses fueron 36 por ciento superiores a las registradas en los tres meses previos, con mayores ventas no financiadas de departamentos y casas (+29,5 por ciento), cocheras (+20,4 por ciento) y lotes (+39,8 por ciento). Las ventas financiadas durante los últimos tres meses fueron un 10,7 por ciento inferiores a las registradas durante los tres meses previos, con mayores ventas financiadas de departamentos y casas (+2.1 por ciento) y menores ventas financiadas de cocheras (-15,8 por ciento) y de lotes (-23,6 por ciento).
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