Qué pasa con los alquileres
Coyuntura. Sobre la base de las publicaciones diarias en la plataforma Clasificados La Voz, es posible conocer cómo se distribuye la oferta de alquiler en la ciudad de Córdoba.
El momento del año en el que se observa mayor demanda de alquileres en el sitio Clasificados La Voz se da entre enero y febrero, empujado principalmente por el fenómeno que mueve al barrio más importante a nivel inmobiliario de la ciudad, Nueva Córdoba.
Mas allá de lo que inclina la balanza ese sector, es importante conocer cómo está distribuida la oferta de alquileres en la capital, para lo que se puede recurrir a la base de publicaciones que diariamente se analiza para obtener conclusiones del mercado.
Composición
Con este escenario podemos arribar a una primera conclusión: la oferta residencial supera ampliamente a la comercial, y aun así el segmento residencial viene marcando desde 2019 incrementos en valores bastante superiores a los comerciales y también mejores rentabilidades para los propietarios de inmuebles para la vivienda. “Es de esperar que para un mercado con falta de accesibilidad a la vivienda la demanda esté muy enfocada, y así lo muestran los números”, dice Matías Merguerian, de MV Real Estate.
Luego de la pandemia se dan escenarios a primera vista difíciles de explicar: por ejemplo, que en el Cerro de las Rosas, Urca o Villa Belgrano resulte de más valor un metro cuadrado de oficinas que uno de locales comerciales. El furor por la proximidad, con un trabajo más remoto y de mayor comodidad, hace que tanto a esa zona como al sur los haya sorprendido una demanda que absorbe cuanto metro de oficina corporativa aparezca disponible aún sin techo de precio, o que hace un año y medio General Paz haya sido por efecto de la desocupación un barrio para vivir en departamento más caro que Nueva Córdoba y ahora este último lo supera en un 30 por ciento.
Matices
Aun en la época de mayor inmediatez comunicativa, no hay valores exactos de referencia que permitan proyectar qué puede pasar en los próximos seis o 12 meses con los acuerdos de partes en contratos comerciales ni con los índices anuales compuestos por infinitas variables.
“Logramos descifrar valores de alquileres que, producto de un reordenamiento de la demanda y un contexto inflacionario que no colabora, quedan desactualizados a los tres o cuatro meses de vigencia de contrato. Basta mencionar que en octubre de 2021 el valor promedio de un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba era de $ 18.500 y para febrero de 2023 es $ 104.722, con un incremento del 566 por ciento para 16 meses (35 por ciento mensual): una situación que ni particulares, ni índices de ajuste, ni los mejores economistas podrían descifrar, y a ese contrato aún le quedan 20 meses de vigencia. Cabe destacar que para entonces las actualizaciones que acordaban las partes era del 18 por ciento semestral, es decir que si ese contrato residencial se hubiera firmado bajo acuerdo de partes, la situación de ese propietario sería hoy aun peor que con el índice”,
apunta Merguerian.
“El nivel de cambios es muy agresivo y no resulta parejo ni sistemático en las diferentes zonas de la ciudad ni en los diferentes rubros: casas, departamentos, locales, oficinas, galpones. Con el objetivo de aportar valor, estamos construyendo el espacio de análisis con la información de Clasificados La Voz”,
concluye Lucas Delgado, responsable comercial de la plataforma
Por barrios
Los valores comerciales del Centro están al nivel de Alta Córdoba y San Martín, barrios que hace 15 o 20 años atrás no tenían desarrollo alguno,
dice Merguerian
Observando la demanda, resulta entendible el porqué del incremento superior de la vivienda con respecto a lo comercial. “Haciendo un recorrido por los barrios más representativos en cada segmento, hacemos un repaso de tipologías y precios promedio que actualmente se ofrecen en Clasificados La Voz”, agrega Merguerian, quien desde la consultora MV Real Estate hace un seguimiento sistemático de la información que se publica en el portal de Inmuebles.
Locales comerciales
“En el segmento comercial, los valores promedio por barrios o por zonas los expresaremos por metro, ya que tanto locales, galpones y oficinas dependen para asignar su valor en primer lugar de su ubicación y en segundo lugar de la cantidad de metros. En todos los casos, se expresan valores promedio en un ranking según los barrios más representativos por cantidad de oferta disponible en la última semana de publicaciones”, dice Lucas Delgado.
