Reforma fiscal. ¿El nuevo esquema puede reactivar operaciones?

Con la reciente reglamentación del Decreto 406/2026, el mercado inmobiliario argentino podría recibir un fuerte impulso tras la eliminación del Impuesto a las Ganancias para alquileres residenciales y la supresión del impuesto cedular sobre la venta de inmuebles. Estas medidas, con efecto retroactivo al 1° de enero de 2026, buscan revertir años de estancamiento en el sector, simplificar el esquema tributario y generar incentivos concretos para la inversión.

La nueva normativa establece que las ganancias por alquileres destinados a casa-habitación –vivienda única y permanente– quedan exentas del gravamen para personas humanas y sucesiones indivisas. Asimismo, se elimina el impuesto del 15% que gravaba la diferencia entre el precio de compra y venta para propiedades adquiridas desde 2018, lo que unifica el mercado y facilita la rotación de activos.

"El escenario inmobiliario de la provincia de Córdoba empieza a registrar un cambio de tendencia normativo largamente esperado por desarrollistas y corredores. La exención del Impuesto a las Ganancias sobre los alquileres de vivienda y las ventajas en la compraventa quitan un freno impositivo histórico para el sector. Sin embargo, en el día a día de nuestras oficinas locales, la realidad dicta que las dinámicas de la calle no se transforman de la noche a la mañana", dijo Gisela González, presidenta del Centro de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (CecinCba).

Según la directiva, el proceso será paulatino: ningún propietario cambió sus planes de forma inmediata, ni retiró su inmueble del formato temporario para volcarlo al circuito tradicional al día siguiente de la reglamentación.

El mercado inmobiliario cordobés es estructuralmente pesado y se mueve por confianza; los inversores locales son cautelosos, analizan minuciosamente los números y esperan señales firmes de estabilidad macroeconómica antes de reactivar decisiones de capital que estuvieron congeladas durante años.

"Aun así, la proyección matemática sostiene las expectativas en el mediano plazo. Según estimaciones del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf), la quita de Ganancias sobre la renta residencial puede mejorar el rendimiento neto hasta un 64% para autónomos. En plazas de alta demanda como Nueva Córdoba, General Paz o los desarrollos de la zona norte, ese beneficio real reubica al ladrillo como un resguardo competitivo frente a la volatilidad financiera", evaluó González.

El termómetro actual muestra que las consultas se dinamizan de manera progresiva bajo dos variables: el destrabe de boletos y escrituras que estaban en pausa, y una lenta pero firme reconversión de stock hacia el alquiler permanente.

A su turno, el presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), Mariano García Malbrán, valoró la medida como un paso fundamental para la previsibilidad del mercado. “Durante años, propietarios, inversores y familias convivieron con una carga tributaria que muchas veces desalentaba decisiones esenciales: poner una propiedad en alquiler, vender un inmueble, reinvertir en otro, construir, ampliar o formalizar operaciones”, señaló.

El impacto podría trascender a los profesionales del área: en un país con déficit habitacional, reducir impuestos sobre la actividad inmobiliaria no es un beneficio sectorial, sino una medida que impacta directamente en la vida cotidiana de las personas.

Según informes técnicos citados por Camesi, un propietario sujeto a la alícuota máxima podría ver una mejora de su rentabilidad neta cercana al 60%. “Una persona que alquila un departamento para vivienda permanente en $ 700 mil mensuales percibe $ 8.400.000 al año. Si esos ingresos estaban alcanzados por Ganancias, una parte significativa podía terminar absorbida por el impuesto, dependiendo de la situación fiscal del contribuyente. Con la nueva exención, ese monto queda liberado de Ganancias, lo que puede representar un ahorro anual importante”, ejemplificó García Malbrán. Eso podría destinarse a mantenimiento del inmueble, mejoras, pago de expensas extraordinarias, inversión en otra propiedad o a mejorar el ingreso disponible.

Lo mismo ocurre en una venta: si una persona vende un inmueble y obtiene un resultado alcanzado por el régimen anterior (ganancias cedulares), la carga tributaria podía condicionar la decisión de vender, reinvertir o movilizar el patrimonio. Al eliminar Ganancias en las operaciones comprendidas por la norma, se facilita la circulación de inmuebles, se dinamiza la actividad notarial, inmobiliaria, constructiva y financiera, y se reduce una de las trabas que durante años afectó al sector.

“El nuevo esquema fiscal abre una ventana de oportunidad para reactivar operaciones postergadas y aumentar la oferta de viviendas, potenciando el crecimiento económico a través de un mercado más ágil y competitivo”, concluyó García Malbrán.

Desde Camesi subrayan que estas reformas permitirán al sector recuperar su rol estratégico. García Malbrán afirmó: “El inmueble no debe ser visto como una fuente inagotable de recaudación, sino como ahorro, inversión, trabajo y patrimonio. Si el mercado se mueve, también lo hacen la construcción, los servicios profesionales, el crédito y el empleo”. El directivo también llamó a sostener el rumbo: “Estas medidas generan expectativas positivas, al facilitar la entrada de nuevos actores, pero será fundamental acompañarlas con políticas que garanticen la transparencia y sostenibilidad del sector”. Si bien este cambio no resuelve los problemas de acceso a la vivienda por sí solo, constituye una decisión acertada que premia la formalidad y baja el costo de participar en el mercado.