Mercado: la coyuntura de la logística en Córdoba
Miradas. Situación en el segmento de depósitos. Datos, tendencias y expectativas para 2023. Perfil de la demanda y precios de referencia.
A partir de la pandemia de Covid-19, el crecimiento de la venta online aceleró la transformación del proceso de distribución, lo que impactó de lleno en el mercado de inmuebles logísticos. Eso se tradujo en una mayor demanda de espacios con mejores prestaciones y consolidó a la seguridad como el factor más valorado, junto con las características constructivas y la ubicación.
“Ese fenómeno redujo la vacancia, que se ubica en Córdoba en torno al 8 por ciento para depósitos en complejos cerrados. Los precios por metro cuadrado de alquiler encontraron pisos históricos durante la pandemia; sin embargo, se fueron recuperando a lo largo de 2021 y 2022, empujados por una demanda sostenida. Hoy, los valores de alquiler ya están en niveles pre-pandemia y con tendencia alcista”,
dice Mariana Geimonat, titular de Brokers Inmobiliarios.
Por otro lado, se encuentran en construcción unos 9.000 metros cuadrados de naves para uso logístico AAA, es decir, con pisos libres de juntas, sistema antiincendios mediante rociadores, altura libre de estibaje mínima de 10 metros, dock de carga y descarga, sanitarios y un módulo mínimo de oficinas.
“Esos metros se sumarán a la oferta a partir de julio de 2023, aproximadamente.También se espera la incorporación al mercado de unos 10.000 metros cuadrados de depósitos que puedan atender la demanda de empresas más pequeñas, con unidades alquilables a partir de 150 metros cuadrados dentro de predios cerrados, con seguridad las 24 horas y un ecosistema de negocios que facilite el crecimiento y la vinculación con otras firmas”,
agrega la referente.
Ese tipo de productos tiene una sólida demanda, al punto que en muchas ocasiones se alquilan antes de que los depósitos estén terminados. Según Geimonat, los principales rubros que demandaron superficies para alquilar en Córdoba desde fines de 2020 a hoy son:
1) laboratorios y derivados
2) consumo masivo (alimentos y bebidas)
3) transporte, correo-paquetería
4) sector agroindustrial
5) piletas, muebles, deco y afines
6) partes de automotores y motos
7) higiene urbana
8) tecnología y construcción
“Los nuevos formatos son un poco más simples a nivel constructivo, con naves que van desde los cinco hasta los ocho metros de altura y un sistema contra incendios que se materializa mediante hidrantes o matafuegos individuales”,
explica la titular de Brokers Inmobiliarios.
Consensos y matices
“La vacancia actual de galpones es muy reducida, no supera el 10 por ciento del mercado total. La suba de la actividad primero por la demanda sostenida de depósitos pos pandemia, impulsada principalmente por la alta inflación, lo que provocó un aumento del consumo minorista entre 2021 y 2022 por la depreciación de la moneda, que en este principio de 2023 se está amesetando. Segundo, las empresas resguardan su capital y elevan sus niveles de stock, ante posibles desabastecimientos por problemas de importación”, apunta Gustavo Fornasari, director de Urbana Inmobiliaria.
“El cierre y la ampliación del anillo de Circunvalación y sus nudos realizado por el Gobierno de la Provincia visibiliza nuevas zonas para la instalación de depósitos e industrias”,
explica Fornasari
El aumento del consumo también se refleja en el sector de locales comerciales, con baja vacancia. Los valores de alquiler para depósitos AAA están entre U$S 5,50 y U$S 6 por metro cuadrado (dólar del Banco Nación, BNA) con tendencia a subir, porque la demanda supera a la oferta disponible localmente. Existen zonas de alta demanda, como Circunvalación Sur (entre Armada Argentina y O`Higgins) y zona norte de la ciudad entre Padre Claret y Juan B. Justo. Asimismo, la autopista Córdoba–Rosario (impulsada por el desarrollo de Polo 52 y el corredor de Ruta 19) empieza a ganar protagonismo en el radar de las empresas como una alternativa interesante para su radicación.
“El mercado desarrollista está empezando a invertir en nuevos depósitos por la mejora en la renta, pero el inversor necesita que el valor del alquiler por metro cuadrado se sitúe en el orden de U$S 8 a 10 por metro cuadrado (BNA) para que le resulte atractivo, pues son valores que tienen una carga impositiva importante”,
afirma el referente.
Demanda: perfil y necesidades
“Existe disparidad en los precios conforme a las tipologías, distribuciones de espacios, accesos y accesibilidad, servicios e infraestructura y la antigüedad de la propiedad, entre otros factores”, explica César Antunez, presidente y fundador de Antunez SA. Negocios Inmobiliarios para Empresas, y agrega: “Mayoritariamente, la ocupación de los inmuebles en plaza se está comercializando en los transportes de cargas generales de renombre a nivel nacional. Los empresarios comparten lugares físicos y también la distribución de carga a centros logísticos. Por eso, se necesitan inmuebles de 2.000 a 5.000 metros cuadrados cubiertos con red de incendio fija completa (mangueras hidrantes y rociadores automáticos)”.
Además, es clave que esos inmuebles cuenten con espacios de docks de carga/descarga (para facilitar el movimiento de bultos) y adecuada resistencia de los pavimentos. “Por eso, los inmuebles de calidad categoría AAA para estos casos son exclusivamente patrón IVa de acuerdo a la ordenanza N°8.133 de la ciudad de Córdoba”,
concluye el referente.
Tendencias a futuro
“La demanda de depósitos va a privilegiar la ubicación, la calidad constructiva y la infraestructura que tengan, como fácil acceso, provisión de servicios energía, fibra óptica, gas y agua, seguridad del predio, estancaneidad, red de incendio con Sprinkles y docks de cargas”,
dice Gustavo Fornasari, director de Urbana Inmobiliaria.
Por su parte, César Antunez, presidente de Antunez SA, agrega: “En estos nuevos tiempos y en un futuro muy próximo, se visualiza que se necesitarán inmuebles de 1.000 a 4.000 metros cuadrados cubiertos para depósito de mercadería en tránsito”.
