Mercado. Acceso al capital y fondos de inversión: ¿se abren nuevas oportunidades para el real estate?
El sector inmobiliario local, ante el desafío de una democratización que le permitiría alinearse con modelos exitosos de América Latina.
Históricamente, el acceso al ladrillo en Argentina ha sido el refugio de valor por excelencia, en el contexto de una plaza tradicionalmente caracterizada por su falta de liquidez y por las barreras de entrada para el pequeño inversor. Sin embargo, hoy el mercado inmobiliario local se encuentra en el umbral de una transformación con gran potencial: bajo un nuevo paradigma, el sector se encamina hacia un esquema de financiación que promete democratizar la inversión y dotar de una nueva dinámica a toda la cadena de valor.
El eje central de esta transformación estructural es el desplazamiento del modelo tradicional de compra directa hacia un modelo de fondos de inversión inmobiliaria, conocidos globalmente como REITs (Real Estate Investment Trusts). Un REIT es, en esencia, una empresa que posee, opera o financia bienes raíces que generan ingresos. La gran innovación que introducen estos instrumentos en el mercado es que permiten a los inversores comprar acciones o participaciones en carteras de activos inmobiliarios, en lugar de tener que adquirir una propiedad física completa. Esta accesibilidad abre la chance de que un ahorrista con capital limitado puede participar de la renta de grandes desarrollos corporativos, centros comerciales o complejos residenciales.
Si bien en Argentina no existe una figura legal idéntica a los REITs, sí se ofrecen como equivalente fondos de inversión directa cerrados inmobiliarios, regulados por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
“Pasar del ladrillo como refugio al ladrillo accesible, es decir, concretar una democratización real del mercado, implica dejar atrás barreras altas (mucha plata inmovilizada, poca liquidez) e ir a hacia un esquema donde más argentinos puedan participar con tickets más bajos, diversificación y salida más rápida”, dijo Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi).
La idea inspiradora es clara: que el real estate deje de ser un privilegio de pocos, para transformarse en una herramienta de ahorro e inversión para muchos. Los créditos hipotecarios deben ser los motores que transformen la realidad de los argentinos, para que a mediano y largo plazo haya menos inquilinos y más dueños.
“Se trata de dejar atrás barreras históricas y convertir al real estate en una herramienta de ahorro e inversión para muchos, y no para unos pocos”, enfatizó García Malbrán.
Transparencia y gestión profesional
A partir del despliegue de esos recursos, la administración deja de estar en manos de particulares para quedar a cargo de gestores de fondos profesionales, lo que reduce los riesgos operativos y optimiza la rentabilidad.
“Justamente, otro aspecto positivo es el salto de calidad institucional: herramientas y vehículos metódicos, gestión profesional, métricas, reportes, gobierno corporativo. Eso mejora la confianza, reduce riesgos operativos y ordena la cadena de valor. Cuando el capital se organiza bien, el mercado se vuelve más confiable; y cuando es más confiable, crece y se expande”, detalló García Malbrán.
Proyección: un mercado a futuro profesionalizado y dinámico
A partir de este nuevo escenario, se abren para el real estate en Argentina la perspectiva de un crecimiento sostenido bajo nuevas reglas de juego. Desde esos términos, se espera que la consolidación de estos fondos de inversión genere un círculo virtuoso, lo que puede impactar en varios niveles.
Mayor volumen de construcción: al existir fondos con capacidad de inversión masiva, los desarrolladores podrán acceder a capital de manera más eficiente, sin depender exclusivamente de las preventas al costo o del blanqueo de capitales.
Incentivo a la renta: los REITs suelen enfocarse en activos que generan renta (alquileres). Esto podría profesionalizar el mercado de alquileres en Argentina, ofreciendo contratos más estables y predecibles bajo gestiones corporativas.
Atracción de capitales internacionales: una vez que Argentina estandarice sus instrumentos financieros inmobiliarios alineándose progresivamente con el modelo regional, se abrirá la puerta para que fondos institucionales del exterior vean al país como una oportunidad de diversificación, siempre y cuando el marco macroeconómico acompañe.
“El círculo virtuoso esperable permitiría gestar proyectos financiados, es decir, más construcción y un mercado de alquileres más profesional y con mayor atractivo para inversión local e internacional", concluyó García Malbrán.
