Coyuntura. Desregulación inmobiliaria, un debate mal planteado

En el último año, el sector inmobiliario argentino se vio atravesado por un debate entre quienes defienden la matrícula obligatoria para operar (manejada históricamente por los Colegios y Cajas Inmobiliarias) y los que proponen abrir el sistema a otros actores, sin regulación.

En ese marco, frente a trascendidos periodísticos y declaraciones públicas del ministro de Desregulación, Federico Sturzenegger, respecto a un eventual proyecto de “desregulación inmobiliaria”, el Colegio Profesional Inmobiliario de Córdoba (CPI) fijó su postura con un comunicado institucional donde alerta a la sociedad sobre sus posibles consecuencias.

1. El mercado ya es libre: nadie está obligado a contratar un inmobiliario. "En Argentina, cualquier persona puede comprar, vender o alquilar un inmueble sin intervención de un profesional. Por lo tanto, no se trata de “liberar” el mercado. El mercado ya está desregulado en términos de elección", marcó el documento.

2. Lo que se propone es desregular la profesión, y eso es grave. La diferencia es sustancial. "Desregular la profesión implica permitir que cualquier persona, sin formación, matrícula ni controles, intervenga en operaciones complejas y de alto valor económico. Es equivalente a habilitar a cualquiera a conducir sin licencia, permitir que se ejerza la medicina sin título, o eliminar controles en actividades que requieren conocimiento técnico y responsabilidad. No es modernización: es desprotección".

3. Se traslada la responsabilidad del Estado y los controles al ciudadano. "Bajo un esquema así, el riesgo deja de estar contenido en un sistema profesional regulado y pasa directamente al usuario. El ciudadano queda solo frente a operaciones que requieren conocimiento legal, técnico y registral, y más expuesto a fraudes, operaciones con documentación irregular, conflictos contractuales difíciles de resolver, y ausencia de responsables claros ante un problema".

4. Sin profesionales matriculados, aumentan las estafas. El matriculado está formado, regulado, responde ante un Colegio, y puede ser sancionado. "Sin ese marco, no hay control ni respaldo y ni a quién reclamar. En un mercado donde existen maniobras como títulos falsos, suplantaciones o irregularidades dominiales, la ausencia de profesionales no reduce costos: multiplica los riesgos".

5. El argumento de la ´baja de costos´ es incompleto y peligroso. "Eliminar la regulación profesional no elimina impuestos, costos notariales ni gastos registrales. Lo que sí elimina es la prevención. Y cuando la prevención desaparece, aparecen los costos reales: juicios, pérdidas económicas y conflictos patrimoniales. Lo barato puede salir carísimo".

6. Se trata del ahorro de toda una vida. "Para la mayoría de las familias, una operación inmobiliaria no es una transacción más. Es el resultado de años de esfuerzo, trabajo y ahorro. Debilitar los controles en ese contexto es exponer a los ciudadanos a perder mucho más que dinero: es poner en riesgo su proyecto de vida".

“Estamos entrando en una discusión que, mal planteada, puede llevar a conclusiones equivocadas. El debate sobre la desregulación inmobiliaria no debería reducirse a estar a favor o en contra, esa simplificación no ayuda a nadie. No estoy en contra del avance tecnológico, la tecnología ya transformó la forma en la que se accede a la información, se generan oportunidades y se conectan las partes. Tampoco estoy en contra de los colegios profesionales: cumplen un rol importante en la organización del sector, en la formación y en la construcción de un marco de referencia. Mucho menos creo que los honorarios deban ser una imposición rígida. El mercado, en definitiva, siempre termina acomodando los valores en función del servicio que se presta”, dijo Franco Strazza, socio gerente de La Inmo de Córdoba.

Según el especialista, es necesario ver el problema de fondo. El verdadero riesgo de una desregulación mal interpretada no está en la libertad que podría generar, sino en la confusión que puede instalar en el mercado respecto al valor agregado del profesional. Cuando todo parece valer lo mismo, nada se entiende bien. El consumidor, al principio, puede sentir que gana: más opciones, más flexibilidad, posibilidad de negociar honorarios. Pero en el mercado inmobiliario, el problema nunca fue cuánto se paga, sino qué se pone en juego cuando se decide mal. “Y eso es el patrimonio. Una operación inmobiliaria no es una transacción más. Es una decisión que combina aspectos legales, técnicos, comerciales y emocionales. Cuando algo falla, no hay botón de deshacer. Y ahí es donde el precio deja de ser la variable principal”, remarcó Strazza.

En paralelo, el nuevo escenario también expone a los profesionales. Aquellos que no hayan construido una propuesta de valor clara, diferenciada y consistente tendrán dificultades para sostenerse. Incluso quienes sí lo hicieron se verán afectados por el ruido de un mercado más abierto, donde la comparación superficial por precio puede distorsionar la percepción del servicio. “No se trata de que todos cobremos lo mismo, porque cobrar lo mismo sin importar el valor que se aporta es, en sí mismo, una distorsión”, subrayó el especialista.

La tecnología seguirá avanzando, y las proptech van a ocupar cada vez más espacio. Van a ordenar procesos, mejorar la eficiencia y facilitar el acceso. Pero todavía tienen límites claros al interpretar situaciones complejas, validar lo que no está a la vista y acompañar decisiones muchas veces cargadas de incertidumbre y presión.

“¿Oportunista o demagogo? Alguna de las dos definiciones le cabría al ministro Federico Sturzenegger en su intención de poner en debate la actividad inmobiliaria para desregularla y bajar costos, desde una posición inconsistente en sus fundamentos que demuestra que desconoce la función del corredor inmobiliario. Para comprar, vender o alquilar un inmueble nadie te obliga recurrir a un corredor: existe la libertad de contratación entre las partes, porque la actividad inmobiliaria está desregulada y lo que se pacte o contrate sin su intervención es perfectamente válido y legal”, apuntó Mauricio Maer, ex presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic).

El corredor recalcó que la decisión personal de contratar un servicio para garantizar o tener certeza de lo que se está realizando es personal: si en busca de tranquilidad y seguridad se recurre a un corredor matriculado para realizar una compraventa, este en su función profesional se abocará a analizar la documentación jurídica del inmueble y de verificar las condiciones que faculten a realizar la operación, considerando el valor real del bien y su tasación, además de procurar la forma, el lugar y el modo de hacerlo para mayor seguridad de las partes contratantes en el acto de la firma de la documentación. De esa forma, brinda el servicio y asesoramiento de su actividad específica.

“Es hora de que el ministro entienda cómo funciona el mercado inmobiliario y no permitir que gente sin capacidad ni conocimiento entre a poner en riesgo un sistema que funciona correctamente. Basta ver lo que pasa en algunas páginas de ofertas de propiedades de alquileres temporarios, con las estafas que sorprenden en su buena fe a los que confiaron en una red sin garantía ni seriedad”, concluyó Maer.