Las casas en venta superan los valores históricos
El desequilibrio de la oferta y la demanda de residencias sigue en alza, al igual que la parálisis que experimenta el segmento. El canje es el salvavidas del momento.
La plataforma Clasificados La Voz, referente en el sector inmobiliario, alberga más de 20 mil avisos publicados de casas en venta.
En cuanto a la coyuntura actual, Lucas Delgado, responsable Comercial de la sección, destaca: “Durante el 2021 se observó un aumento del 2 por ciento mensual de inmuebles en venta, y en particular de casas, que se mantiene en niveles récord para el mercado”.
En este espacio virtual confluyen gran cantidad de datos que, analizados en detalle, permiten un diagnóstico más puntilloso de la realidad del sector inmobiliario.
"La rotación es superior en inmuebles con destino a vivienda en barrios cerrados o tipo housing respecto barrios abiertos", subraya Agustín Tea Funes (presidente Cacic).
La consultora MV Real Estate analiza cada uno de los datos que arroja Clasificados La Voz y concuerda en que la cifra de viviendas en venta es histórica. En esa línea, Matías Vicente, referente de MV Real Estate, apunta algunos datos extra relevantes: “Desde marzo de 2021 a la fecha, la cantidad de casas a la venta aumentó un 14 por ciento”.
Desde la perspectiva de la demanda, Agustín Tea Funes, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), señala: "La rotación es superior en inmuebles con destino a vivienda en barrios cerrados o tipo housing respecto a los barrios abiertos, principalmente por el factor seguridad". De hecho, entre los socios de Cacic se observa que hay usuarios que optan por vender su vivienda amplia y deciden comprar otra más nueva (tipo dúplex) con menos metros cuadrados en un barrio cerrado.
"Desde marzo, la situación se mantiene: continúan incorporándose propiedades al mercado de venta y la demanda no reacciona". enfatiza Matías Vicente (referente MV Real Estate).
Zonas implicadas
Aunque el fenómeno es generalizado, en todos los segmentos hay zonas más prevalentes que otras. Los barrios que más han crecido en publicaciones son los que están en expansión, como Manantiales y Docta, y algunos más tradicionales, como Alberdi y Pueyrredón.
Por el lado de la demanda, en la zona sur son más ponderados Greenville 2, Manantiales, La Luisita y Docta (con seguridad las 24 horas), en contraposición a los barrios abiertos de la zona como Jardín, Crisol y Maipú.
Asimismo, dice Tea Funes: “En zona norte, Valle Escondido tiene nuevos desarrollos y es uno de los elegidos. También hay interesados en Nuevo Urca, Bajo Palermo, Cerro de las Rosas, Tablada Park y Villa Belgrano, con precios más bajos en dólares”.
Desde MV Real Estate se advierte una clara relación entre el nivel socioeconómico y la oferta de casas. Al respecto, Vicente destaca: “Los datos reflejan un fenómeno cruzado, es decir, por un lado una gran cantidad de oferta de barrios demandados, y por otro barrios que, por su escala, tienen una gran cantidad de oferta sin demanda”. En otra lectura se deduciría que quienes dinamizan (o siguen dinamizando) el mercado son los consumidores finales.
En resumen, dice Delgado: “Es mucho más heterogénea la situación de precios y demanda, ya que pese a enfrentarse a un mercado en baja algunos sectores lograron sostener el nivel de consultas. Asimismo, el amplio rango de precios y la marcada volatilidad de la demanda también generan oportunidades en el segmento”.
Costos promedios
En términos comerciales, el mercado está repleto de opciones de viviendas en venta. Aún así, la oferta y la demanda siguen sin encontrarse: no hay precios de referencia y, aunque los tasadores se esmeran por definir el precio, los propietarios no declinan la actitud y siguen publicando a valores superiores a los que la demanda puede pagar. Hay viviendas que están publicadas desde hace más de 200 días sin recibir consultas de interesados, lo que demuestra que no existe un claro objetivo de parte de los propietarios.
Lo cierto es que, si bien los costos varían de acuerdo a las particularidades de cada producto (ubicación y servicios, entre otros factores), Vicente señala: “En promedio, por metro cuadrado construido en un barrio de clase media, considerando los precios de publicación rondan los 700 dólares; son valores asociados a una demanda muy baja”. Desde marzo a la actualidad, disminuyeron 3 por ciento.
A su turno, Tea Funes añade: “En un barrio cerrado, una casa tipo dúplex ronda los 120 a 180 mil dólares y una casa premium arranca desde 400 mil dólares, dependiendo del barrio”.
Finalmente, es importante aclarar que se trata de valores promedio publicados, ya que al cierre de las operaciones juegan otras variables; incluso, desde la Cámara afirman que el canje (en un 80 por ciento) sigue siendo la vía más aceptada para cerrar las operaciones.
"La situación de precios y demanda es mucho más heterogénea, ya que pese a enfrentarse a un mercado en baja algunos sectores lograron sostener el nivel de consultas", señala Lucas Delgado (responsable Comercial de Clasificados La Voz).
