Consorcios. Alquileres temporarios, vacaciones y conflictos: claves para gestionarlos con eficacia
Cómo encarar un problema que crece en el verano, pero resulta cada vez menos estacional.
El crecimiento de los alquileres temporarios en contextos turísticos y de alta rotación (especialmente durante vacaciones) intensificó las tensiones en consorcios de propiedad horizontal. La convivencia entre residentes permanentes y ocupantes transitorios plantea desafíos que, si no se gestionan adecuadamente, derivan en conflictos reiterados.
Con la llegada del verano y la temporada de vacaciones, los edificios y barrios cerrados vuelven a convertirse en escenario de conflicto. El auge de los alquileres temporarios impulsado por el crecimiento de plataformas como Airbnb reconfiguró la convivencia en esos espacios: mayor rotación de ocupantes, uso intensivo de áreas comunes y reglas que se ponen a prueba.
En ese contexto, lo que para algunos representa una oportunidad de ingresos, para otros se traduce en pujas cotidianas que exponen un debate cada vez más presente entre los vecinos.
El fenómeno se vuelve visible en countries y barrios cerrados de la provincia de Buenos Aires, así como en los principales destinos turísticos, con la Costa Atlántica y las sierras de Córdoba en el podio nacional. La convivencia se ve alterada por situaciones que se repiten: ruidos molestos a cualquier hora y el abuso (cuando no el mal uso) de amenities como piletas, gimnasios y espacios recreativos. También surgen problemas como la sobrecarga de ascensores o un uso intensivo que acelera el desgaste de las áreas comunes. Durante los meses de verano, estas fricciones se multiplican, ponen a prueba los reglamentos internos y la paciencia de quienes residen de manera permanente, pero el desafío crece en la medida en que trasciende lo estacional.
Como las plataformas de alquileres temporarios llegaron para quedarse, lo mejor es tratar de conciliar entre todas las partes afectadas. Sin embargo, muchas veces se da un choque entre los intereses del propietario que quiere alquilar su vivienda y los del consorcio. En general, el mayor conflicto surge con el tema de los plazos de alquiler si el reglamento indica que el inmueble no puede usarse para otra cosa que no sea vivienda.
Así, si el reglamento no autoriza expresamente la actividad comercial como apto profesional o comercial, el alquiler temporario por días se puede prohibir por asamblea mayoritaria, al ser contrario al destino habitacional. Si el reglamento dice “destino exclusivo vivienda familiar”, se puede intimar al cese de la actividad mencionando la cláusula del documento.
Qué hacer para lograr una mejor convivencia
Emplear una comunicación sostenida resulta un factor decisivo.
“Sabemos que más del 70% de los conflictos que existen en los consorcios generalmente son entre privados, pero muchas veces se le pide al administrador que gestione problemas que no debería gestionar. Por eso, la comunicación sostenida y durante todo el año es fundamental”, recomendó Mariela Valle, abogada especializada en propiedad horizontal.
Los temas recurrentes pueden tratarse en asamblea y derivar en reglas concretas, como limitar el acceso a amenities para alquileres temporarios de corta duración o establecer condiciones específicas de uso. Son medidas de precaución que no eliminan todos los problemas, pero sí ordenan mejor la convivencia. La seguridad siempre resulta clave.
Reglamentos claros, diálogo permanente y el uso inteligente de la tecnología se vuelven herramientas centrales para anticipar conflictos y gestionarlos mejor, en un escenario donde los alquileres temporarios llegaron para quedarse.
Matices desde Córdoba
“En primer lugar, es fundamental reconocer que el reglamento de copropiedad y administración es la norma básica de convivencia. Allí deben establecerse (o, en su defecto, incorporarse mediante asamblea) pautas claras sobre el uso de unidades para alquiler temporario, horarios, ruidos molestos, uso de espacios comunes y responsabilidades del propietario frente a sus inquilinos”, dijo Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara de Propiedad Horizontal (CAPH) de Córdoba.
Un segundo eje clave es la prevención. Los administradores y consejos de propietarios deben comunicar de manera visible y accesible las reglas del edificio, incluso mediante cartelería o medios digitales. En el caso de los alquileres temporarios, resulta recomendable que el propietario entregue un instructivo básico a cada huésped.
En tercer lugar, la responsabilidad del titular de la unidad resulta central. El propietario no se desvincula por alquilar: responde por las conductas de sus ocupantes. Este principio, muchas veces subestimado, es esencial para ordenar la convivencia y legitimar eventuales sanciones. Por último, frente a conflictos, es conveniente priorizar mecanismos de gestión temprana y diálogo, evitando la escalada.
En síntesis, la intervención oportuna del administrador, acompañada de registros claros de incidentes, permite encauzar situaciones antes de judicializarlas. “El fenómeno de los alquileres temporarios llegó para quedarse. Por eso, la clave no está en prohibir sin más, sino en regular con inteligencia, equilibrando derechos individuales y convivencia colectiva”, concluyó Viqueira.
El aporte de la tecnología
La tecnología aparece como una aliada clave para ordenar la convivencia y prevenir conflictos. Contar con toda la documentación centralizada es uno de los primeros pasos. Desde la gestión diaria, la trazabilidad y el registro también resultan fundamentales. El uso de plataformas tecnológicas permite poner a disposición reglamentos, actas de asamblea y normas de uso de los espacios comunes, como así también disponer de un canal ordenado para reportar reclamos. A eso se suman herramientas de reservas de amenities, donde se pueden definir horarios, cupos y costos, evitando abusos y superposiciones. Documentar cada paso no sólo contribuye a una convivencia más armoniosa, sino que también resguarda la responsabilidad del administrador frente a eventuales conflictos.
“Plataformas como ConsorcioAbierto permiten que el reglamento de copropiedad, el reglamento interno y las decisiones tomadas en asamblea estén disponibles para todos los propietarios y residentes en un solo lugar. Incluso, en aquellos edificios o barrios donde se aprobaron sistemas de multas, estas disposiciones pueden comunicarse y aplicarse de manera clara a través de la aplicación, para reducir la ambigüedad y los malentendidos”, destacó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
