Contrapunto. Los alquileres y la morosidad, un debate con posiciones encontradas

Un reciente informe elaborado por Inquilinos Agrupados advirtió que la crisis habitacional se profundizó: ya no se limita al acceso a la vivienda, sino que impacta de lleno en el empleo, los ingresos y el consumo básico. Según la entidad, el 17,2% de los inquilinos debió mudarse por no poder afrontar los costos del alquiler.

La expulsión habitacional se manifestó con mayor intensidad en provincias como Neuquén, Córdoba y Buenos Aires, mientras que en Santa Fe (11,9%) y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (9,4%) los niveles, aunque menores, siguen siendo significativos. Asimismo, el peso del alquiler sobre los ingresos es otro de los factores críticos: siete de cada 10 inquilinos enfrentan incrementos cada 3 o 4 meses, lo cual complica su planificación económica.

Además, un tercio destina menos del 30% de sus ingresos, mientras que otro grupo similar debe asignar alrededor del 50%, y el segmento más afectado llega a comprometer entre el 60% y el 100% de sus sueldos.

En medio de este clima de creciente tensión en torno al mercado de alquileres, el Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI) de Córdoba salió a fijar posición con datos concretos y un mensaje directo: el sistema no está colapsado y la mayoría de los inquilinos cumple con sus obligaciones. De acuerdo al último informe del Centro de Estadísticas Inmobiliarias elaborado por Economic Trends, el 96,7% de los inquilinos en Córdoba paga el alquiler completo, mientras que sólo el 1,8% registra incumplimiento total.

El relevamiento, basado en información de operaciones reales administradas por profesionales inmobiliarios, muestra además que:

Para Péndola, estos indicadores son claros: “Estamos frente a un mercado en proceso de normalización, con más oferta y niveles de cumplimiento altos. Eso no es un sistema quebrado, es un sistema que está funcionando”.

Desde el CPI cuestionaron especialmente algunas afirmaciones que circulan en el debate público, como que “el 85% de los inquilinos está endeudado y no puede pagar el alquiler”. “Cuando se instalan cifras sin respaldo metodológico, se distorsiona la discusión y se genera incertidumbre. Y la incertidumbre en este mercado tiene un efecto concreto: retrae la oferta y termina perjudicando a quienes buscan alquilar”, afirmó Péndola.

En esa línea, el titular del Colegio fue más allá: “No se puede construir política pública ni opinión pública sobre percepciones o casos aislados. Los datos agregados muestran otra realidad”.

El informe del CPI también detalla que los valores de alquiler en la ciudad de Córdoba se ubican actualmente en torno a:

Desde la entidad recalcan que estas cifras deben leerse en contexto: “Durante mucho tiempo, los alquileres estuvieron atrasados respecto de la inflación. Lo que estamos viendo ahora es un proceso de recomposición, no una anomalía del mercado”, señaló Péndola. Y agregó un punto clave para ordenar la discusión: “El problema de fondo no es el alquiler, es el ingreso. Cuando el poder adquisitivo cae, todo se vuelve difícil de afrontar”.

Uno de los datos más relevantes del informe es la recuperación del stock de inmuebles en alquiler, que hoy supera incluso los niveles previos a la ley anterior. Hay más opciones, más comparación y decisiones menos urgentes.

Eso cambia la lógica del mercado y lo vuelve más equilibrado. Crece la oferta, se desacelera la cantidad de operaciones y se consolida una mayor segmentación por ubicación. “La evidencia es clara: cuando hay reglas más previsibles, aparece la oferta. Y cuando hay más oferta, el mercado se equilibra”, explicó Péndola.

En ese sentido, desde el CPI advirtieron que volver a esquemas de sobrerregulación (como suelen plantear las asociaciones que agrupan a los inquilinos) podría revertir esta tendencia.

El Colegio también alertó sobre los efectos de instalar diagnósticos extremos: “Sobredimensionar los problemas no ayuda a resolverlos. Al contrario, genera desconfianza, paraliza decisiones y termina agravando la situación que se busca denunciar”, sostuvo el directivo.

En esa línea, desde la institución remarcaron la necesidad de elevar la calidad del debate público: “El mercado de alquileres necesita previsibilidad, información seria y responsabilidad en la comunicación. Los datos están disponibles y son claros: el sistema está tensionado, pero está lejos de estar roto”, concluyó Péndola.

El CPI advierte una fuerte caída en la actividad, pero descarta una crisis estructural. Señala que el mercado entró en una nueva etapa marcada por menor volumen, mayor oferta y valores sostenidos. Así, atraviesa un cambio de dinámica que redefine su funcionamiento: cae la cantidad de operaciones, pero aumentan la oferta y la estabilidad en los valores, lo que configura un escenario de transición más que de crisis.

El último Monitor de Actividad Inmobiliaria del CPI muestra una fuerte retracción en el volumen de transacciones en los últimos meses y refleja con claridad el cambio de ciclo: 1) las operaciones de compraventa cayeron un 54,7% interanual 2) las operaciones de alquiler disminuyeron un 44,3% interanual. Este comportamiento confirma una desaceleración general del mercado, que responde principalmente a factores macroeconómicos.

“El mercado no está en crisis, está en pausa. La caída en la actividad está directamente vinculada a la falta de crédito y a la pérdida de capacidad de compra”, explicó Péndola.

Además, el informe muestra que el mercado presenta rangos de precios relativamente acotados, lo que indica mayor previsibilidad y referencias más claras. “Hoy, el mercado tiene precios más ordenados y segmentados. La ubicación vuelve a ser determinante, algo que en contextos de escasez se había distorsionado”, explicó Péndola.

Desde el CPI plantean que el mercado está atravesando un proceso de normalización:

“El mercado no se achica, cambia de ritmo. Pasamos de un esquema distorsionado a uno más previsible”, afirmó Péndola.

Tanto en compraventa como en alquileres, el problema central ya no es la falta de propiedades, sino el acceso: 1) en compraventa, falta de crédito 2) en alquileres, impacto del ingreso sobre la capacidad de pago.

“Hoy el cuello de botella no está en la oferta, está en la demanda. Y eso es un problema macroeconómico, no inmobiliario”, señaló el titular del CPI. Así, el escenario actual muestra un mercado inmobiliario con menor dinamismo, pero con bases más sólidas:

“Estamos ante un mercado más lento, pero más ordenado. Y eso, en el mediano plazo, es una buena noticia”, sintetizó el directivo.