Desafíos. Paradojas del alquiler en Argentina: entre el stock sin uso y el déficit habitacional
El déficit habitacional en las grandes ciudades se explica,en gran medida, por la falta de acceso formal a la vivienda adecuada,especialmente en alquiler.
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba) y otras metrópolis del país enfrentan una paradoja cada vez más evidente: mientras miles de familias buscan un alquiler accesible y seguro, una parte significativa del stock habitacional permanece sin uso permanente. Según el Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano (Cedesu), teniendo en cuenta como indicador el consumo eléctrico, en Caba hay aproximadamente 200 mil viviendas vacías. Las causas son diversas: usos temporarios, sucesiones sin resolver, propiedades en obra, unidades en venta o departamentos con problemas de habitabilidad. A esto se suma un universo casi invisible de hoteles, inquilinatos y conventillos, donde sobre salen situaciones de alquiler de piezas, informalidad extrema y riesgo habitacional.
La dificultad para emanciparse es otro indicador crítico: de acuerdo con un informe de Tejido Urbano, a nivel país, 4 de cada 10 jóvenes no logran irse de la casa de sus padres; en Caba, si bien la proporción es menor (alrededor del 21%), el problema continúa exigiendo una mayor oferta de alquiler asequible.
Todo ocurre en un contexto donde la construcción no dejó de crecer en la última década, pero la población casi no se movió. Entre 2010 y 2022, la población de Caba aumentó sólo 8%, mientras que el stock de viviendas creció entre 13% y 15%. En promedio, se construyen casi 2 millones y medio de metros cuadrados por año.
Para los propietarios, mantener una vivienda vacía también es costoso: sólo en expensas, el promedio porteño rondó $ 250 mil–$ 270 mil por mes durante 2025, sin contar el impuesto de alumbrado, barrido y limpieza (ABL), mantenimiento, seguros y servicios mínimos. Se trata de “costos hundidos”, aun sin tener en cuenta ingresos por alquiler.
Qué está pasando: alquilar para vivir
Así, en Caba se consolida un proceso de “inquilinización”: el 36,8% de los hogares ya alquila. Aunque la oferta publicada comenzó a recomponerse entre 2024 y 2025, los valores continúan siendo elevados en relación con los ingresos. Aun con una desaceleración de precios, la incidencia del alquiler sobre el presupuesto familiar sigue siendo muy alta.
Detrás de las viviendas vacías conviven múltiples historias: sucesiones demoradas, unidades que requieren refacciones, usos temporarios o comerciales, temor a la morosidad o al deterioro, y estrategias de inversión que priorizan la tenencia por sobre la renta. No toda vivienda vacía está lista para incorporarse al mercado, y por eso escuchar a sus propietarios es clave.
Tender puentes con propietarios y sumar viviendas en alquiler seguro
Para enfrentar esta situación, Hábitat para la Humanidad Argentina inició recientemente una convocatoria a propietarios con viviendas hoy desocupadas en Caba. El objetivo es conocer sus barreras reales y co-crear soluciones que cuiden a ambas partes. La organización está invitando a completar un formulario para relevar motivos de la vacancia, estado de la unidad, costos y expectativas de renta.
De esta manera, se podrá pensar en modelos accesibles para inquilinos con mecanismos de seguimiento y mediación temprana que reducen riesgos de morosidad.
“Sabemos que poner en alquiler también es difícil. Queremos escuchar qué frena (costos, arreglos, temores) y construir con propietarios e inquilinos un camino de confianza, contratos claros y acompañamiento. Hay familias que pueden pagar y necesitan una oportunidad; por otro lado, hay propietarios que, con certezas y cuidado, pueden volver a alquilar”, concluyó Bárbara Bonelli, directora nacional de la organización.
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