Alquiler: tendencias de la coyuntura
El retorno de la demanda intensa de alquileres impactó en los valores de referencia. Análisis de los datos clave del portal de inmuebles, según los especialistas.
En los últimos 13 meses se registraron las modificaciones de precio más importantes de los últimos 20 años en alquileres residenciales tanto en casas como en departamentos, dado que el fenómeno de la pandemia de Covid-19 sacudió los valores de una manera muy agresiva.
“Allá por principios de 2021, los dúplex, housings, conceptos cerrados con espacios verdes y compartidos para disfrutar al aire libre fueron los que a fuerza de aislamiento obligatorio tuvieron una excesiva demanda y empujaron los valores (tanto de alquiler como de venta) muy fuerte; más cerca del final del mismo año, comenzaron a despertarse las unidades tradicionales de departamentos en el casco central. Superada la pandemia y con el regreso a las tareas habituales (tanto de estudio como de trabajo), el retorno de la demanda intensa de alquiler de departamentos cobró gran protagonismo”, dice Lucas Delgado, responsable comercial de Clasificados La Voz.
En ese marco, resulta interesante observar cómo se comporta la demanda de departamentos, que “marca la cancha” a la hora de fijar condiciones en el mercado.
En este tipo de unidades se puede observar una estacionalidad concentrada en noviembre-diciembre y febrero-marzo, meses en los que el grueso de los nuevos estudiantes ingresan a la ciudad de Córdoba. Este fenómeno estacional tiene particularidades: el primer gran pico lo absorbe Nueva Córdoba, termómetro que marca las condiciones de sus vecinos, los que en segundo lugar reciben el derrame de los que no pueden o no llegan al barrio objetivo del estudiante.
“Así, General Paz y el Centro comienzan a presentar una demanda elevada 15 o 20 días después de Nueva Córdoba. Con tiempos parecidos y sólo días de diferencia, el resto de los barrios que completan el casco céntrico ven cómo sube la temperatura de una demanda que está más orientada en estos casos a lugares de interés por proximidad, ya sea facultades o trabajo. En esta época se definen los grandes cambios en cuanto a precios que tendrá el año”,
explica Matías Merguerian, director de la consultora MV Real Estate (que hace un seguimiento sistemático del portal inmuebles).
Novedades en la oferta
La nueva temporada de alquileres trae datos llamativos vinculados con la oferta. Respecto al mismo período de 2021, en Nueva Córdoba está disponible un 73 por ciento menos de unidades (230 versus 847).
“Este escenario generará un fuerte ajuste sobre valores que terminaremos de ver en febrero. El escenario completo de la oferta sumando todos los barrios muestra la misma tendencia: un total de 2.335 unidades en 2021 y 723 unidades en 2022 para afrontar una demanda que normalmente tiene la misma dimensión todos los años”,
agrega Delgado.
Entrando en lo más sensible del análisis, hay que aclarar que los valores expresados en pesos son de unidades de un dormitorio y se calculan por un promedio directo entre lo que actualmente se ofrece en alquiler en el portal de Clasificados La Voz. Con respecto a noviembre de 2021, la variación de precios expresada en porcentajes osciló entre 153 por ciento a 224 por ciento de aumento, valores que lejos están de asemejarse al índice de actualización de contratos de locación residencial que publica el Banco Central, que para noviembre arrojó una suba del 73,12 por ciento.
“Todos los contratos de locación firmados en 2021 ofrecen enormes ventajas económicas para quienes actualmente son locatarios, por lo que también entendemos que será difícil que esas unidades regresen a la oferta, ya que no rescindirán para cambiar por otro departamento o para irse a una unidad más grande o mejor ubicada”, concluye Merguerian.
Te puede interesar
