Mercado: tasación versus precio de cierre
Consideraciones técnicas al momento de cotizar de cara a una operación y principales tendencias al cierre de 2022.
Resulta oportuno diferenciar entre lo que es una tasación y el precio de cierre de un inmueble. Mientras que tasación es un informe realizado por un profesional inmobiliario para calcular el valor de una propiedad usando distintos parámetros (entre los que se incluyen aspectos técnicos, legales y coyunturales), el precio de cierre es el valor real de venta de una propiedad.
Análisis
Damián Monte, vicepresidente de Cecin Córdoba (CeCinCba, centro de corredores inmobiliarios), explica: “Como en todo mercado, la ley de oferta y demanda fue siempre el eje que marcó el valor de las propiedades. Al momento de valuar, el profesional aporta diferentes criterios para darle un precio de mercado al inmueble, lo que, dada la coyuntura del momento, puede generar una brecha bastante marcada entre el valor que el propietario tiene en su cabeza y el valor real de mercado. Eso se debe a que la apreciación de los dueños suele no estar actualizada a las variables que intervienen cuando se define el precio de un inmueble”.
Según la entidad, el dólar influye de manera marcada en los precios de los inmuebles. A fines de 2019, la divisa cerró en $ 59, y terminando 2021 lo hizo a $ 101,58, (casi un 75 por ciento más). Esa variación hizo que se trabaje constantemente para adecuar los precios de los inmuebles a valores reales del mercado.
“Por otro lado, como nuestros salarios y la rentabilidad de los alquileres son en pesos, sería casi imposible mantener el valor inicial de 2019. Eso se suma a la devaluación de nuestra moneda, que motivó a que desaparezcan las posibilidades de acceder a créditos hipotecarios para la compra de vivienda, lo que generó un sobre stock de propiedades a la venta; cuando eso pasa, la ley del mercado conlleva a que los precios bajen. En concreto, los precios de los inmuebles tuvieron una caída aproximada entre 9 por ciento y 10 por ciento anual entre 2019 y 2022, acumulando un 30 por ciento promedio en los últimos 36 meses”,
apunta Monte.
Los propietarios que interpretaron esa situación adecuaron los precios de sus inmuebles y, acompañándolos con una correcta estrategia de marketing, lograron vender. Hoy, la brecha “bajista” entre el precio de tasación y de cierre debería rondar entre un 5 por ciento y 10 por ciento según la zona, la negociación y la necesidad real de venta del propietario.
“La responsabilidad que genera realizar una tasación motivó a que desde el área de Estadísticas y Formación del CeCinCba diseñemos una base de datos (estadísticas) con valores de cierre (ventas concretas), con el objetivo de obtener información real y actualizada”, subraya el directivo.
Matices a tener en cuenta
“Para hablar de la diferencia porcentual entre tasaciones versus precio de cierre, es importante partir de la base de una correcta tasación. Encontramos muchos casos de tasaciones fuera de precio de mercado, las cuales distorsionan luego las diferencia versus precio de cierre, y también es importante el tipo de producto”, destaca Lucas Bergo, titular de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic).
Tomando como ejemplo la venta de un departamento en una zona con demanda, con una tasación de mercado acorde para generar la venta dentro de un plazo relativamente corto, se da un precio de cierre entre un 5 por ciento y 8 por ciento del valor publicado. Otro factor que influye es cómo se desarrolla la operación: por ejemplo, en la venta de departamentos mediante crédito hipotecario (que en los últimos meses tiene registros de venta positivos) el precio de cierre versus el publicado es prácticamente el mismo (brecha casi nula).
“¿Tendencias que deja 2022? Consolidación de locales comerciales en zonas no céntricas, un incremento en la venta de la tipología de departamentos terminados (principalmente venta a particulares, debido a que la demanda de este último año estuvo liderada por el consumidor final, con necesidad de uso inmediato), baja oferta de inmuebles para alquilar (principalmente en Nueva Córdoba) y aumento significativo en los valores locativos”,
concluye Bergo.
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