Mercado: cierre del ciclo 2023, con las principales tendencias
Se celebró el último encuentro anual con especialistas e inmobiliarias invitadas. En esta nota, un repaso de los datos clave.
El pasado jueves 14 de diciembre se celebró en la sede integral de La Voz del Interior el último encuentro de 2023 de la mesa especializada en datos y análisis inmobiliarios. Con la coordinación de Lucas Delgado, responsable comercial de Clasificados La Voz y Matías Merguerian, director de MV Real Estate (consultora que hace un seguimiento sistemático de la plataforma).
Los especialistas Marcos Marchi, Mariana Geimonat, Franco Strazza, Cristian González, Paolo Vieyra y Javier Malbrán compartieron sus aportes con profesionales inmobiliarios invitados a la reunión de cierre anual: Facundo Aguad, Melisa Puentes y Alejandro Abrate.
Durante el evento, los especialistas destacaron la inestabilidad general del mercado en los últimos meses y señalaron la tendencia a un aumento gradual en la demanda de propiedades residenciales en áreas clave de la ciudad. Se discutieron diversos factores que han influido en ese fenómeno, incluyendo la falta de previsibilidad económica actual, el impacto del crédito Bancor y la especulación que generan los cambios jurídicos en el corto plazo. Uno de los consensos entre los expertos fue la continua fortaleza del mercado de propiedades residenciales, principalmente en zonas centrales y de crecimiento sostenido.
Se resaltó la importancia de la ubicación, la calidad de construcción y la adaptación a las necesidades cambiantes de los compradores como factores determinantes para el éxito en las transacciones inmobiliarias. En tanto, se plantearon los posibles desafíos que enfrenta el sector, como fluctuaciones en el mercado económico que podrían influir en las decisiones de compra en el segmento de los consumidores finales para uso de viviendas o de locales comerciales, que seguramente pueden verse resentidos ante un escenario adverso en general.
“En resumen, los especialistas concluyeron que el mercado inmobiliario en Córdoba se mantiene estable y con tendencia a un sinceramiento de valores, principalmente en el segmento de propiedades que escalaron fuertemente de valor por el impacto de reactivación que generó el crédito Bancor, y con la necesidad de adaptarse a cambios dinámicos tanto en la demanda como en las condiciones macroeconómicas”,
apuntó Matías Merguerian, coordinador de la mesa especializada.
Asimismo, se destacó la importancia de monitorear el inicio de 2024 para entender cómo reaccionará la demanda, entendiendo que el segmento inversor puede ser clave para generar operaciones y que pueden aparecer situaciones puntuales de necesidad de venta.
Perspectivas
“En febrero de 2024 estará más claro el panorama, lo que puede volcar una demanda fuerte de alquiler de departamentos en las zonas de incidencia de la Universidad (que hoy está muy retraída, por la incertidumbre). Habrá unidades nuevas en el mercado para alquilar si se resuelve la parte jurídica y no alcanzarán las disponibles, lo que puede derivar en ventas de departamentos si los valores se acomodan. Después puede haber un parate hasta mayo o junio, porque el consumidor final que hoy aporta dinamismo al mercado estará resentido por la crisis económica. Ante la incertidumbre, frenará la toma de decisiones. Si las señales económicas fortalecen al Gobierno nacional y cunde la sensación de que ya pasó lo peor después de 6 meses difíciles en cuanto a estabilidad y gobernabilidad, se afianzará la orientación pro mercado y volverá el inversor”, aventuró Merguerian.
Asimismo, se planteó que fue un año con mucho movimiento, sobre todo en los últimos meses, cuando volvieron operaciones que se definen de un día al otro.
“La coyuntura económica con inflación en pesos empujará el costo y el precio final de los inmuebles. Eso alentó a que el inversionista o consumidor final defina operaciones ante la inminente suba de precios que en algunas empresas ya comenzó a verse. Por otro lado, por un dólar oficial que se duplicó subió el poder adquisitivo del campo, lo que motoriza la inversión inmobiliaria, sobre todo en zonas como General Paz y Nueva Córdoba”,
apuntó Paolo Vieyra, de Boden Admin, especialista de datos inmobiliarios de Clasificados La Voz.
En relación al cierre de 2023 y a pocos días de asumido el nuevo gobierno, hubo consenso entre los especialistas respecto a que se siembran las bases que necesitaba el sector inmobiliario: estabilidad cambiaria, unificaciones del dólar y derogación de la Ley de Alquileres.
“Con reglas claras sostenibles a largo plazo, el inversor volverá al ladrillo. Si además se controla la inflación, será viable contar con líneas de créditos hipotecarios necesarios para agilizar el sector. Venimos con valores de venta muy por el piso, y con estas nuevas bases los precios de los inmuebles empezarán a subir, siempre acompañando la demanda del mercado”,
destacó Javier Malbrán, socio de Malbrán Operadores Inmobiliarios y especialista de Clasificados La Voz.
Focos y segmentos
“Es muy importante el espacio de colaboración e integración que ha generado Clasificados La Voz con la mesa de Especialistas Inmobiliarios. De esta manera se puede generar información para el público en general y para los profesionales que intervienen en el sector respecto a cuál es la situación real dentro del mercado inmobiliario y qué variables están presentes en los diferentes puntos de la ciudad; así, se tiene a disposición información valiosa para la toma de decisiones, algo clave para ser asertivos”,
valoró Franco Strazza, de La Inmo, especialista de datos inmobiliarios de Clasificados La Voz.
En ese marco, y en particular en Nueva Córdoba (sector que el especialista focalizó en su análisis) se observó a lo largo del año gran movimiento, derivado del impacto del crédito Bancor (que fue protagonista a lo largo de todo 2023) y también de las variaciones de demanda y las operaciones.
“El ánimo de los inversores y de los compradores de vivienda fue mutando en cada momento. Al cierre de año, con un nuevo Gobierno que impulsa grandes cambios en materia inmobiliaria, las modificaciones a la Ley de Alquileres, las tasas de inversión y la disponibilidad de dólares serán factores que afectarán al sector y vamos a poder apreciarlos en números y datos en los próximos meses”, pronosticó Strazza.
Los espacios para logística también estuvieron presentes en el análisis de datos.
“Si hablamos del comportamiento de la demanda para depósitos en alquiler, podemos afirmar que ha sido sostenida a lo largo de todo el año, y lo más sorprendente ha sido el pedido de grandes superficies. Las empresas le dan cada vez más relevancia a su área de logística y no hemos podido dar respuesta, porque actualmente no hay disponibilidad de metros AAA. Desde 4.000 hasta 12.000 metros cuadrados han sido los principales requerimientos. Estamos trabajando con proyectos a medida de esas necesidades, ya que la vacancia está en su punto más bajo desde la pandemia de Covid-19″,
resaltó Mariana Geimonat, socia de Mariana Geimonat Brokers Inmobiliarios y especialista de Clasificados La Voz.
Cortitos y al pie
“Es probable que se vengan seis meses duros en 2024. En cuanto a precios, este año hemos visto matices: subas en barrios como Nueva Córdoba, bajas en Jardín y Cerro de las Rosas, estabilidad en General Paz”,
planteó Marcos Marchi, director ejecutivo de Prisma Propiedades y especialista de Clasificados La Voz.
“Haciendo foco en barrios como Alberdi, Alto Alberdi, Observatorio y Paso de los Andes, podemos identificar algunas tendencias clave: tiende a subir la oferta de avisos y a mantenerse los precios de publicación, en un marco de mucha incertidumbre en el mercado”,
destacó Cristian González, co-titular de Gestión Inmobiliaria y especialista de datos inmobiliarios de Clasificados La Voz.
