Mega DNU y derogación Ley de Alquileres: claves a tener en cuenta
Qué efectos puede tener el decreto presidencial. Consideraciones jurídicas y operativas, desde la perspectiva de las entidades representativas de los corredores inmobiliarios de la provincia de Córdoba.
El decreto de necesidad de urgencia (DNU 70/2023) emitido por el presidente Javier Milei el pasado 20 de diciembre de 2023 deroga, entre otras normativas, la Ley de Alquileres modificada hace pocos meses. Si bien ese DNU aún debe pasar por la Cámaras de Diputados y la de Senadores en el Congreso Nacional y el control de constitucionalidad de la Justicia (esta semana, la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo rechazó el capítulo laboral del decreto y lo puso en suspenso), rige provisoriamente, por lo que resulta oportuno considerar algunas claves respecto a su impacto en materia inmobiliaria.
“Si bien es muy pronto para adelantar conclusiones, vemos que hay varios propietarios que consultan, interesados en que sus inmuebles regresen al mercado, y eso aumentará la oferta de locaciones. Notamos que la sobre abundancia normativa coloca a los corredores inmobiliarios en una posición clave y certera a la hora de incorporar esos bienes, puesto que la sociedad entendió que los profesionales marcan la diferencia, ya que otorgan seguridad jurídica y transparencia a la operación y manejo del inmueble. Creemos que en el corto plazo se va a normalizar la dinámica del mercado, balanceando oferta y demanda”,
dijo Alejandro Hadrowa, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI Córdoba).
En la misma línea, desde la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic) destacan la vital importancia del asesoramiento inmobiliario a los propietarios e inquilinos para que el mercado logre el equilibrio en este período de transición.
“Entendiendo como base de pensamiento a la libre contratación y a sabiendas de que tanto los precios como las actualizaciones serán propuestas a voluntad, encontraremos en el corto plazo un mercado ralentizado, con precios elevados que se irán validando con el correr de los meses. Esto significa que la dinámica irá buscando su lugar a medida que la oferta vaya encontrándose con la demanda a valores lógicos y que se puedan pagar. En ese sentido, lo que está fuera de los precios de alquiler demorará un poco más en alquilarse o se mantendrá desocupado, mientras que aquello que esté acorde se alquilará rápidamente”,
evaluó Agustín Tea Funes, referente de Cacic.
La demanda en materia de alquileres es muy importante (sobre todo en departamentos ubicados en barrios como Nueva Córdoba, General Paz, Alberdi y Centro) y hoy no existe una oferta que pueda cubrirla. Aunque eso es algo que no cambiaría a corto plazo, los referentes estiman que a mediano plazo los precios de mercado empezarán a encontrar un equilibrio o un parámetro un poco más estable. “Hacer contratos en pesos y no en dólares, alquilar por plazos de 2 años, utilizar índices de actualizaciones oficiales como IPC (Índice de Precios al Consumidor), ICL (Índice de Contratos de Locación), CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia) y, por supuesto, manejar precios lógicos de mercado son las principales sugerencias que como corredores inmobiliarios podemos brindar a las partes contratantes”, agregó Tea Funes.
Un aporte en el contexto actual
Atentos a la coyuntura, Cacic y CPI elaboraron un documento conjunto con las principales claves a tener en cuenta respecto al DNU y su efecto en las operaciones.
-1) el decreto no afecta a los contratos de locación firmados con anterioridad al DNU. Es decir, un contrato firmado durante la vigencia de la Ley de Alquileres N° 27.551 y su modificatoria 27.737 deben cumplirse.
-2) el DNU entró en vigencia desde el 29 de diciembre de 2023, pero está condicionado al tratamiento del Congreso (Comisión Bicameral).
-3) el DNU deroga la Ley 27.551 y la Ley 27.737 en materia contractual. También modifica normas del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN).
Se apela a la responsabilidad de los profesionales inmobiliarios y a que se utilice el principio de buena fe (artículos 9 y 961 del CCCN) para resolver diferencias entre los contratantes. En particular, cuando el destino de la locación sea de vivienda, el profesional debe redoblar esfuerzos para lograr acuerdos que contemplen las necesidades y posibilidades de las contratantes en un contexto inflacionario y de recesión económica.
“De acuerdo a los cambios legislativos pendulares de los últimos años, consideramos que como actores preponderantes de este sector nos corresponde un asesoramiento objetivo, imparcial, ético y responsable a nuestros clientes, que son tanto los inquilinos como de propietarios. Confiamos en que la normalización del mercado dará mayor previsibilidad y ante una mayor oferta de inmuebles para alquilar los precios y las condiciones contractuales se armonizarán”, destaca el documento, y luego remarca: " En el corto plazo, nuestro accionar será primordial para que exista una convivencia óptima entre las partes. Es por ello que a la hora de intermediar en alquileres de vivienda alentamos tanto el cuidado de la recuperación de la rentabilidad de los propietarios como de las posibilidades del salario/ingreso de inquilinos”.
Recomendaciones
Al momento de celebrar contratos de locación con destino habitacional, el documento elaborado en conjunto por Cacic y el CPI sugiere:
• propiciar los contratos en pesos y desalentar la fijación de precios en moneda extranjera.
• fijar contratos con plazos de 24 meses o más.
• programar actualizaciones entre 3 a 6 meses (según calidad de la propiedad, ubicación y capacidad económica).
• evitar dobles variables de ajuste. Fijar actualizaciones que se anclen en porcentuales (X % cada X cantidad de meses) y/o referencias directas al Índice de Contratos de Locación (ICL), variación de salarios o variación de precios al consumidor.
Para tener en cuenta
Los contratos deben contemplar de la manera más clara, precisa y exacta la voluntad de los contratantes, para lo que resulta clave la tarea profesional de un corredor público inmobiliario (CPI). Hay libertad contractual para determinar el precio y las actualizaciones.
Se admitirá la utilización de índices y las partes podrán pactar la periodicidad de aplicación. Se pueden pactar alquileres en moneda extranjera, en cuyo caso se debe pagar en esa moneda. Los honorarios profesionales de los profesionales inmobiliarios no se ven afectados por el DNU y se devengan en la moneda en la que se pacte el contrato.
