Deudas hipotecarias. Peritaje judicial cuestiona la sustentabilidad de los créditos UVA
A 10 años de la puesta en marcha de la línea de préstamos, un informe marca el desfase entre las cuotas indexadas por inflación y los salarios, lo que traslada los riesgos macroeconómicos al deudor.
Un peritaje oficial incorporado a una demanda contra un banco privado de alcance nacional, radicada en el Juzgado de Primera Instancia Civil y Comercial de 23ª Nominación de Córdoba, aporta un análisis técnico que reaviva el debate sobre la sustentabilidad de los créditos hipotecarios ajustados por UVA.
El demandante solicita a la Justicia que se suspenda la indexación del capital del préstamo o, en su defecto, que la actualización de las cuotas se realice tomando el índice de variación salarial (IVS) y no la unidad de valor adquisitivo (UVA), como ocurre en el caso en cuestión.
El dictamen, elaborado por Guillermo Adach, licenciado en Economía por la Universidad Nacional de Córdoba, concluye que la dinámica del sistema traslada el riesgo inflacionario al deudor y puede derivar en una carga financiera “elevada y sostenida en el tiempo”.
Los números son elocuentes. Según datos del Banco Central de la República Argentina, el valor de la UVA aumentó 11.068,97% entre el 31 de marzo de 2016 y el 31 de agosto de 2025. En el mismo período, la canasta básica creció 10.153,60%, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Censos. Pero los salarios, medidos por el índice de variación salarial, subieron 8.412,91%. Con este contexto, la brecha entre precios e ingresos es el eje del problema.
Claro como el agua
El perito explica que desde el punto de vista económico, cuando la cuota de un crédito se actualiza por inflación, la deuda no se licúa: conserva o incrementa su valor real. En otras palabras, el sistema no elimina el riesgo inflacionario, sino que lo desplaza hacia el tomador del préstamo, mientras el acreedor preserva el valor real del capital y obtiene rentabilidad positiva incluso en contextos de alta inflación.
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El peritaje incluye simulaciones comparativas: si el crédito se hubiera ajustado por salarios (IVS) en lugar de UVA, la relación cuota/ingreso habría sido sensiblemente distinta. Bajo el esquema vigente, esa relación se deteriora a medida que las cuotas crecen de modo sistemático por encima de los ingresos.
El análisis del caso es ilustrativo. En 2021, el ingreso del actor debió crecer 148% para sostener la proporción cuota/ingreso, pero aumentó 66,63%. En 2022, el incremento necesario era de 176%, frente a un crecimiento real del 80%. En 2023, la brecha fue aún mayor: el ingreso debería haber subido 269% y sólo creció 147%. El resultado es un desfase acumulativo que condiciona la capacidad de pago.
Crecimiento asimétrico
El dictamen subraya que para que el sistema sea sostenible, los ingresos del deudor deberían crecer al mismo ritmo que la UVA desde la primera hasta la última cuota. Cualquier descalce entre salarios e inflación, habitual en la economía argentina, introduce un factor de inestabilidad estructural.
El peritaje incorpora un enfoque poco habitual en expedientes judiciales: la teoría económica de la información asimétrica y la teoría de juegos. Allí se describen dos fenómenos: la “selección adversa” (información oculta) y el “riesgo moral” (acción oculta). En términos simples, se trata de situaciones en las que una de las partes del contrato –en este caso, el banco– posee mayor capacidad técnica que el consumidor promedio para comprender y proyectar los riesgos del sistema de indexación.
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Para el perito, comprender plenamente estos contratos exige interpretar mecanismos de indexación, proyectar escenarios inflacionarios, anticipar variaciones del capital adeudado y su impacto en la capacidad de pago. Son exigencias que exceden el conocimiento habitual de un cliente bancario. En su opinión, esta brecha de información no sería circunstancial, sino estructural.
“Fallas de mercado”
Desde la literatura económica, cuando se combinan complejidad técnica, información asimétrica y concentración de riesgos en una sola parte, aparece lo que se denomina “fallas de mercado”. Entre sus efectos típicos, figuran el aumento de la morosidad, el deterioro de la capacidad de pago y la conflictividad contractual; es decir, la litigiosidad que hoy se observa en numerosos tribunales del país.
El dictamen aclara que no realiza una calificación jurídica del contrato. Pero aporta elementos técnicos para evaluar cómo se distribuye el riesgo económico, cuán previsible resulta el sistema de financiamiento y si el esquema es sostenible frente a variaciones del contexto macroeconómico.
La conclusión económica es contundente: el equilibrio del contrato no depende sólo de las condiciones pactadas al inicio, sino de variables externas –inflación y salarios– que inciden directamente en la capacidad de pago del deudor. La indexación del capital y de las cuotas en un contexto de inflación persistente traslada al cliente una porción significativa del riesgo macroeconómico.
Difícil (casi imposible) de cumplir
Adach sostiene que, en términos prácticos, el crédito hipotecario UVA, concebido como herramienta de acceso a la vivienda, queda atado a una condición difícil de cumplir en Argentina: que durante décadas el salario real del deudor no se deteriore frente a la inflación. Cuando eso no ocurre, la cuota se transforma en una carga creciente que compromete la economía familiar del tomador.
El peritaje concluye que estos factores son técnicamente relevantes para analizar la sustentabilidad del esquema y las condiciones bajo las cuales puede mantenerse el cumplimiento regular de las obligaciones. Y deja planteada una pregunta que trasciende el expediente judicial: si el diseño del sistema UVA, más que una solución financiera, terminó convirtiéndose en una trampa económica para miles de familias.
