Radiografía de la realidad inmobiliaria

El contexto económico y político de Argentina ha accionado cierta discreción en los principales actores del mercado inmobiliario. En estos tiempos, el protagonista es el consumidor final que concreta operaciones de contado y, en el otro extremo, inversores “sin apuro” que buscan oportunidades.

El otro dato que sobresale son las ofertas de productos de alta gama, que tienen su demanda cautiva y que cierra negocios interesantes. En otras palabras, hoy se venden unidades de propiedad horizontal subvaluadas en un 10 por ciento promedio de su valor real, en efectivo y a un consumidor final.

Respecto al futuro próximo, los referentes de las principales inmobiliarias admiten que la disminución de operaciones no se revertirá, pero será una transición para encarar el 2020.

Los referentes de las inmobiliarias consultadas admiten que no hay un producto que se destaque. De hecho, la construcción está bastante retraída desde hace un par de años, y en la actualidad este hecho se ha agudizado.

"Hay menos oferta, porque la construcción se ha retraído. La mayoría busca unidades terminadas o casi terminadas para desarrollar la inversión. También hay desarrollos en pozo de constructoras con cierta trayectoria", dice Gastón Liprandi, socio gerente de Liprandi inmobiliaria.

Además, el mercado refleja que el desarrollo de las operaciones está un 10 por ciento por debajo del valor anterior, en promedio. En los lugares periféricos existen mayores descuentos.

Por su parte, Gustavo Borquez, de Eduardo Malbrán Operadores Inmobiliarios, advierte que "hay mucha oferta de créditos, muy accesibles; los tramites están agiles, pero la gente le tiene reticencia".

En cuanto a los desarrollos, están un poco más quietos desde hace un tiempo, aunque hay un segmento premium que sigue teniendo oferta y demanda constante: se trata de unidades de alta gama que rondan los 200 y 400 mil dólares.

En las operaciones inmobiliarias actuales, “el perfil del comprador es netamente consumidor final; el inversor está muy quieto. Quienes hoy compran son personas que buscan un lugar para vivir, o venden sus propiedades porque heredaron un bien; es decir, no es el inversor, claramente. Este ha mermado mucho su movimiento”, admite Borquez.

En la misma línea, Liprandi resume: "las ultimas ventas que hemos desarrollado en el último trimestre han sido personas que van a habitar o que buscan departamentos para sus hijos. En menor escala siguen existiendo inversores que resguardan sus capitales en ladrillos, sobre todo en departamentos de un dormitorio". En una línea similar, Donato Latella Frías apunta: "la plata que entra ahora es la del campo, o sea, producto de la cosecha récord que genera dólares o pesos y se vuelca en el mercado inmobiliario en la mayoría de los casos".

Desde Eduardo Malbrán subrayan dos aspectos: el primero, que las operaciones se realizan de contado y no con crédito, a pesar de existir mucha oferta de préstamos con excelentes condiciones.

A su vez, se venden tanto departamentos como viviendas, cuando lo habitual es que las viviendas las compre el consumidor final y los departamentos el inversor.

Por otra parte, “lo que empieza a surgir de a poco es gente que busca una oportunidad de negocio: comprar una propiedad en la cual invertir los dólares con fines comerciales (locales, galpones, oficinas, tierras)”.

Las estrategias de venta o modelos de financiación no revisten una atención particular, “salvando algunos casos particulares que tienen financiaciones especiales, la mayoría construye y financia hasta la finalización de la construcción modelos definidos con una entrega de 50 por ciento y el resto financiado en 24 o 30 meses de acuerdo al desarrollo”, asevera Liprandi.

Finalmente, Donato Latella Frías afirma que la financiación “casi no existe; la gente se cuida de financiar porque representa un riesgo, entonces se maneja de contado”. En cambio, financian los bancos y algunas empresas desarrollistas que lo hacen en cuotas afectadas al índice del costo de la construcción. “La gran mayoría de las operaciones se concretan en dólares”, concluye.

El problema inflacionario dificulta generar previsibilidad en las cuotas de un crédito: “la gente evita los créditos, aunque siguen existiendo, y en determinados bancos oficiales hay buenas tasas”, declara Liprandi.

Por su parte, Borquez (de Malbrán) adelanta que “la gente sigue muy expectante. Será un año bajo en ventas, no va a mejorar. Va a ser un año de transición, se tiene que definir bien el valor de los inmuebles, entre otros aspectos”.

Más que visualizar los próximos meses, Donato Latella Frías propone “cambiar la valuación inmobiliaria de dólares a UVA, porque esta representa la inflación que tenemos y no las variaciones del dólar”. La dolarización provoca que el precio de los inmuebles empiece a aumentar en relación al precio de la moneda extranjera y llegan a ser inalcanzables para la clase media. Entonces ¿Porqué no marcar todo en UVAs? No solo los valores inmobiliarios y no sólo los alquileres, sino también los salarios, los impuestos, las multas, los depósitos bancarios, entre otros”, sostiene.