Tips. Qué debe saber el inquilino ante el cambio de propietario de la unidad
Una guía de referencia útil para orientarse en las circunstancias en las que la propiedad alquilada pasa a otro dueño.
Según los artículos 1189 y 1190 del Código Civil y Comercial que regula los derechos y obligaciones en los contratos locatarios, “el derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario”. Es decir, en el caso de que el propietario fallezca, abandone o decida enajenar el inmueble, el contrato protege al inquilino y lo avala ante cualquier posibilidad de desalojo, siempre y cuando ese pacto no esté por fuera de las fechas establecidas y se cumpla con los pagos del alquiler. Además, los derechos y obligaciones del propietario (como el pago de expensas extraordinarias, cobro del alquiler y arreglos dentro de la unidad) son asumidos directamente por los sucesores del inmueble. El inquilino, por su lado, seguirá a cargo de las expensas ordinarias, el pago del alquiler y el mantenimiento diario.
En caso de muerte del propietario original, siempre que un familiar del difunto exija el pago del alquiler el inquilino deberá pedir documentación jurídica que lo identifique como heredero, albacea en el juicio del proceso de sucesión o representante sucesorio.
La parte locataria tiene derecho a ocupar el inmueble durante el tiempo que el pacto preestablecido determine. Sin embargo, los nuevos propietarios no están obligados a renovar el contrato bajo las mismas condiciones: pueden tomar la decisión de continuar con el alquiler o rescindir de él. Con todo, si hay intención de vender el inmueble, se deberá esperar a que el contrato no esté vigente.
Pagos durante la sucesión
Existe la posibilidad de que no haya herederos o de que el proceso de sucesión demore más de lo habitual; en esos casos, no queda del todo claro quién será el nuevo propietario del inmueble. De ser así, es clave continuar con el pago mensual del alquiler, ya sea a una cuenta previamente establecida o a una persona que cuente con documentación legal a efectos de evitar futuros inconvenientes.
Los derechos de los propietarios e inquilinos están cubiertos por un marco legal que los protege ante cualquier impedimento o eventualidad. Aún así, hay algunos contratos de alquiler que añaden una cláusula adicional para determinar qué debería pasar si el propietario fallece, siempre y cuando cumplan con lo establecido en el Código Civil y Comercial.
“Ante el cambio de propietario de un inmueble (por muerte u otras situaciones) es muy importante verificar quién es la persona que alquila -es decir el propietario/locador- en el caso de que no exista la intermediación de un profesional inmobiliario, ya que es el mismo el que garantiza la legitimidad de las partes con documentación respaldatoria”,
apuntó Lucas Péndola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios (CPI).
¿Qué temas clave deben tenerse en cuenta? El precio del alquiler, qué costos incluye y cuáles no, qué impuestos, servicios, expensas y/o otros rubros tienen que sumarse a la locación. Adicionalmente, cuál es el período contractual de referencia, cada cuánto se actualizará el alquiler y con qué índice; además, en caso de que se necesite rescindir, que exista una cláusula de salida mediante la resolución anticipada del contrato y qué penalidad tendría el inquilino en caso de tomarla.
“Como profesionales inmobiliarios sugerimos al momento de ingresar a la propiedad hacer una revisión del estado del inmueble y dejar asentado mediante e-mail y/o nota escrita todos los detalles, a los fines de evitar inconvenientes al momento de la devolución de la unidad. Son muchos los puntos a tener en cuenta en una locación, por lo cual el asesoramiento integral de un profesional inmobiliario y la correcta redacción de un buen contrato de locación sujeto a derecho será la clave para que el inquilino realice esta operación con total seguridad y transparencia”, concluyó el titular del CPI.
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