Recaudos. Créditos hipotecarios UVA: una nueva oportunidad para el sueño de la casa propia

El acceso a la vivienda propia es un anhelo de muchos argentinos. En un contexto económico complejo, la posibilidad de financiar la compra de un hogar se vuelve crucial. Los nuevos préstamos hipotecarios UVA ofrecen una alternativa: con plazos de hasta 20 años, financian la compra, refacción, ampliación o mejoras de viviendas.

Abarcan a personas mayores de edad, empleados, autónomos, responsables inscriptos y monotributistas. Los créditos se expresan en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y se ajustan por inflación según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Esto implica que el valor de la cuota en pesos varía con la inflación, aunque la cantidad de UVAs a pagar sea fija. En Argentina, dado el historial inflacionario, este aspecto requiere un análisis exhaustivo.

Antes de tomar un crédito, es necesario proyectar la capacidad de pago presente y futura, considerando la inflación y la posible evolución de ingresos propios. La relación cuota-ingreso no debe exceder el 25% de los ingresos netos. En los préstamos hipotecarios el fiador suele ser codeudor solidario y principal pagador, lo que significa que el banco puede reclamar directamente ante la falta de pago del tomador. Las cláusulas más importantes son: el monto del préstamo, la tasa de interés (fija o variable, nominal o efectiva), el sistema de amortización (francés, alemán), el plazo del préstamo, el valor de la cuota, los gastos asociados (seguros, impuestos, honorarios), las condiciones para la cancelación anticipada, las consecuencias del incumplimiento (intereses punitorios, ejecución hipotecaria), el domicilio para notificaciones y la cláusula de prórroga de jurisdicción.

Es crucial comprender el costo financiero total (CFT) y las implicancias de la UVA y el CER en un contexto inflacionario. Otro punto importante a considerar es el rol del garante, que asume la obligación de pagar el crédito ya sea en forma solidaria con el tomador (en ese caso el banco puede accionar contra cualquiera de los dos) o gozando del beneficio de excusión (el banco sólo puede ir contra el garante después de haber intentado cobrar al tomador). Antes de aceptar, se deben comprender las condiciones del préstamo, evaluar la capacidad de pago del deudor principal y la propia capacidad para afrontar la deuda en caso de incumplimiento. Además, deben comprenderse las implicancias legales para los garantes, que suelen asumir responsabilidad solidaria.

Ante fluctuaciones significativas de la UVA, la teoría de la imprevisión o la excesiva onerosidad sobreviniente podrían ofrecer cierta protección, aunque su aplicación en Argentina, con inflación recurrente, es compleja. El prestatario también cuenta con la protección de la normativa de defensa del consumidor, ya que tiene derecho a recibir la suma del préstamo según lo pactado y a la información clara y completa sobre las condiciones del crédito, incluyendo tasas, costos, plazos y sistema de amortización. También tiene derecho a cancelar el crédito anticipadamente, sujeto a las condiciones contractuales. Sus obligaciones principales son pagar las cuotas del préstamo en tiempo y forma, mantener la propiedad asegurada y no realizar modificaciones que afecten su valor sin autorización del banco.

El banco, por su parte, tiene la obligación de entregar el préstamo según lo acordado, informar de manera transparente sobre las condiciones del crédito y respetar los términos del contrato. Tiene derecho a cobrar las cuotas del préstamo, los intereses y a ejecutar la garantía hipotecaria en caso de incumplimiento del prestatario. Ambas partes deben actuar de buena fe, evitando el abuso de derecho. La normativa de defensa del consumidor protege al prestatario si se considera afectado. En caso de incumplimiento, el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria, proceso con defensas limitadas para el deudor. La entidad debe intimar al deudor para que regularice su situación dentro de un plazo determinado. Si el deudor no cumple, el banco puede iniciar un proceso judicial para rematar la propiedad y cobrar la deuda con el producto de la venta. Existen mecanismos de defensa para el deudor, pero es importante actuar con rapidez y buscar asesoramiento legal.

Finalmente, además de la hipoteca, existen otras garantías como la prenda (sobre bienes muebles), la fianza (personal) y el aval (generalmente utilizado en títulos de crédito). En los préstamos hipotecarios, la garantía principal suele ser la hipoteca sobre la propiedad, pero el banco puede exigir garantías adicionales, en especial si considera que el deudor presenta un riesgo elevado.

dijeron Joaquín Vallebella y Bautista Guirado, del área de práctica, corporativa, sociedades, contratos, litigios, mediación & arbitraje del Estudio de Abogados Brons & Salas.

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