Coyuntura del mercado inmobiliario y el real estate: expectativas sectoriales para el segundo semestre
Un repaso contextual desde el enfoque de tres referentes del sector.
El Gobierno nacional siempre planteó que la aprobación de la Ley Bases era una condición necesaria para concretar su plan económico, en conjunto con el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 dictado apenas asumió Javier Milei en diciembre pasado. La sanción de esa normativa y las reglamentaciones en curso actualizan el interrogante respecto a las expectativas de los actores económicos de cara al segundo semestre, que en el calendario ya anota al mes de agosto.
Clasificados La Voz consultó a diferentes referentes de la actividad para repasar cómo observan la actual coyuntura y el impacto que puede tener en la situación sectorial.
“La Ley Bases no contiene previsiones o cláusulas dirigidas directamente a regulaciones del mercado inmobiliario, más allá de representar la retirada del Estado interventor, dejando espacio al mercado privado”, evaluó Lucas Péndola, presidente del Colegio de Profesionales Inmobiliarios de Córdoba (CPI).
Cambios y enfoques
Según el directivo, los cambios más recientes vienen dados por el DNU 70/2023, que modificó artículos del Código Civil y Comercial de la Nación y dejó sin efecto la anterior Ley de Alquileres (entre otros efectos).
“Eso generó confianza y expectativas en el mercado, alentó un incremento de la oferta, permitió el retorno del pacto entre partes, y en consecuencia una regulación propia de los valores de contrato. Actualmente, aumentó 40% la oferta de inmuebles, con valores similares o menores a los que existían cuando regía la normativa anterior. Incluso, las propiedades han tocado valores bajos históricos, señal de que el mercado seguirá acomodándose”,
proyectó Péndola.
Esa migración de la regulación permitió que el cliente inversionista vuelva a apostar al ladrillo como una fuente de ahorro, habitualmente financiando departamentos que generan una renta rápida. Esas unidades inmobiliarias han crecido (sobre todo en la pos pandemia) con inquilinos que priorizan vivir en menos metros cuadrados, pero con mayor seguridad y tranquilidad.
“Teniendo en cuenta esas reacciones, miramos el segundo semestre con cautela y expectativa, ya que el sector inmobiliario es sensible a los cambios y muy castigado en materia normativa. En el mismo sentido, y considerando los créditos que permiten las inversiones, consideramos que si se elimina el cepo y el movimiento de la cotización del dólar se estabiliza o unifica, el mercado responderá como lo ha hecho siempre. Con reglas claras para los contratos y variables estables para los inversores, el sector volverá a ser un faro económico”, remarcó el titular del CPI.
“Vemos con expectativa positiva el segundo semestre, teniendo como antecedente la normalización del mercado de alquiler y la vuelta del crédito hipotecario, que esperamos se potencie conforme mejoren los salarios y siga bajando la inflación. Es clave el rol del inversor, en la medida en que avizore mayor claridad en la macroeconomía y orden en los precios relativos”, enumeró Lucas Bergo, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic).
El referente destacó que volvieron los carteles de “se alquila” (algo que hacía 3 años no pasaba) y que hubo un traspaso de unidades a la venta para alquiler por parte de inversores que volvieron a entrar al mercado con intención de mantener su refugio de capital en ladrillos, con una renta permanente y tradicional de alquiler residencial por plazo en su mayoría de 24 meses.
“En lo que respecta a ventas, vemos un aumento de las propuestas de compra mediante crédito hipotecario por diferentes bancos, desde privados hasta públicos; entendemos que ese proceso debe crecer al ritmo de la normalización de la macroeconomía, la baja de inflación y la mejora de salarios. Para el inversor y el consumidor final es un momento oportuno a efectos de ingresar al mercado de inmuebles, ya que los precios de venta están bajos respecto a lo que deberían costar sobre la base de los nuevos valores de la construcción y los precios relativos de otros mercados de la región”,
analizó Bergo.
Por otro lado, el blanqueo genera expectativas e incentiva a sacar los dólares del colchón de ahorristas que ven un escenario oportuno respecto a precios históricos para invertir en propiedades. “Argentina es el único país del mundo donde se atesoran dólares por años sin buscar rentabilidad; insólito, aunque entendible por nuestra historia. Ojalá que este nuevo contexto y cambio de paradigma ayude a movilizar capital”, expresó el titular de Cacic.
Matices
“Mantenemos cautelosas expectativas respecto al impacto de la ley Bases, ya que sigue vigente el DNU 70/23 que desreguló completamente el mercado, dejando a los inquilinos en clara desventaja frente a los propietarios en las negociaciones. Aunque la normativa no introduce regulaciones específicas para los alquileres, parece ratificar la ideología de libre mercado del Gobierno nacional, que hasta ahora no benefició a los inquilinos. Seguimos insistiendo en que un Estado presente es necesario para equilibrar una relación que actualmente es profundamente desigual”, apuntó Maximiliano Vittar, presidente de la Asociación Civil Inquilinos Córdoba y coordinador del movimiento Inquilinos Nacional.
De cara al avance del segundo semestre, pese a observarse cierta estabilidad en los precios y mayor oferta de inmuebles, el costo del alquiler sigue absorbiendo una porción significativa de los ingresos familiares.
“Muchos inquilinos se ven obligados a rescindir contratos anticipadamente, amontonarse en viviendas o endeudarse para cumplir con los pagos. Insistimos en que el verdadero problema no radica en la legislación de alquileres, sino en la fragilidad macroeconómica preexistente. La falta de regulación adicional podría seguir siendo perjudicial para aquellos que dependen exclusivamente del alquiler como medio de acceso a la vivienda”,
concluyó el referente.
Leyes de promoción y créditos sectoriales
En la misma línea apuntada por referentes locales, Fabián Kopel, director de Kopel Sánchez (quien pasó recientemente por Proyectar Córdoba) remarcó la importancia de contar con leyes como la de Vivienda Promovida en Uruguay en favor del sector y cómo ellas pueden servir de referencia para el crecimiento de la industria en Argentina.
“Gracias a la Ley 18.795, todo el mercado fue teniendo diversas comodidades que permitieron que hoy en día siga siendo exitoso, ya que se brindaron beneficios fiscales a constructoras privadas y, a su vez, se otorgaron créditos para los interesados en comprar estas viviendas”, apuntó.
En materia de créditos hipotecarios, Luis Signoris, gerente general de CGF, sostuvo: “Si la inflación se controla y se estabilizan otras variables, muchas personas podrán reemplazar el alquiler por una cuota mensual de una línea de créditos con valores controlables y que permitirán mitigar parte del déficit habitacional. Además, eso va provocar una sana competencia entre las distintas instituciones financieras”.
