Ambiente Terrazas verdes en Córdoba: 80 proyectos y una ordenanza que cumple 10 años
La normativa fue sancionada en julio de 2016 para reducir la isla de calor, mejorar la eficiencia energética de los edificios y aliviar los desagües. Tras la pandemia, la Municipalidad recibió alrededor de 80 proyectos: el 30% obtuvo el final de obra.
La ordenanza que incorporó las cubiertas y los muros verdes al Código de Edificación de la ciudad de Córdoba cumple 10 años. Desde julio de 2022 –luego de la pandemia de Covid–, la Municipalidad recibió aproximadamente 80 proyectos que contemplan alguna de esas soluciones ambientales.
Del total, cerca del 30% obtuvo el final de obra, lo que representa alrededor de 24 emprendimientos. Los restantes 56 proyectos fueron aprobados o continúan dentro del circuito administrativo municipal.
Los datos muestran que la aplicación efectiva de la normativa se concentró principalmente durante los últimos cuatro años. También exponen una distancia entre la cantidad de iniciativas presentadas y aquellas que completaron todo el proceso hasta la habilitación definitiva.
La ordenanza 12.548 fue sancionada a mediados de julio de 2016 y modificó el Código de Edificación municipal. Su propósito fue establecer un marco regulatorio para incorporar cubiertas y muros verdes como parte de un programa gradual de construcción sostenible.
La normativa buscó reducir el impacto ambiental de las superficies edificadas, mejorar el aislamiento térmico y disminuir el consumo energético. También apuntó a generar una red de techos verdes capaz de absorber dióxido de carbono y partículas en suspensión, regular la humedad y retener agua de lluvia.
El principal objetivo urbano fue mitigar el efecto conocido como “isla de calor”, producido por la concentración de cemento y hormigón expuestos a la radiación solar. Estudios considerados durante la elaboración del proyecto señalaban diferencias térmicas de hasta 14 grados entre el Centro y los sectores más alejados de Córdoba.
Una discusión que comenzó antes de 2016
La sanción fue el resultado de un debate iniciado varios años antes. En 2014, la entonces concejala Olga Riutort presentó un proyecto para regular e incentivar la incorporación de terrazas verdes en la ciudad.
La propuesta de Fuerza de la Gente priorizaba un esquema escalonado de incentivos fiscales, con descuentos sobre la Contribución que incide sobre los Inmuebles. Ese antecedente introdujo formalmente en la agenda legislativa local la discusión sobre infraestructura verde y sostenibilidad edilicia.
Poco tiempo después, los entonces concejales radicales Lucas Cavallo, Juan Balastegui y Lucas Balián comenzaron a trabajar en otra iniciativa. Según recordó Balián, la primera motivación fue una sucesión de lluvias intensas que llegó a provocar el desborde de La Cañada.
El objetivo inicial era retener parte del agua sobre los edificios y disminuir la presión sobre los desagües pluviales. Luego, la discusión incorporó la eficiencia energética y el efecto de la isla de calor.
La arquitecta Cecilia Mebar, entonces asesora del bloque de la UCR, tuvo a su cargo el desarrollo técnico. La especialista recordó que trabajó durante varios meses y realizó consultas con áreas municipales, el Colegio de Arquitectos y la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc).
Mebar remarcó que la iniciativa no fue improvisada, sino que estuvo respaldada por meses de trabajo y consultas técnicas. La arquitecta explicó que la cubierta verde no pretendía resolver por sí sola todos los desafíos ambientales, sino intervenir sobre problemas específicos de una ciudad cada vez más impermeabilizada.
La redacción que llegó al recinto estableció la obligatoriedad para determinados edificios ubicados en los sectores de mayor densidad constructiva. Alcanzó principalmente al área central y a barrios pericentrales.
La exigencia incluyó los techos planos o con pendientes de hasta 30 grados cuya superficie total de azotea fuera igual o superior a 400 metros cuadrados. Para grandes establecimientos comerciales, administrativos, industriales e institucionales, el piso se fijó en 600 metros cuadrados.
La retroactividad, el punto más cuestionado
El aspecto que generó mayor resistencia fue la obligación de adecuar edificios existentes. La redacción original contemplaba un plazo de tres años, con la posibilidad de extenderlo durante otros 12 meses por razones justificadas.
“En el afán de ser más papistas que el papa, terminamos incorporando la retroactividad y eso condicionó toda la discusión”, reconoció Balián. El exconcejal consideró que al proyecto le faltaron alrededor de seis meses de debate antes de llegar a la votación.
El Colegio de Arquitectos y sectores vinculados con la propiedad horizontal cuestionaron la obligatoriedad, los costos y las dificultades estructurales que podían presentarse en construcciones antiguas. La retroactividad fue eliminada posteriormente y la aplicación quedó enfocada principalmente en los nuevos emprendimientos alcanzados por las superficies mínimas.
Mebar sostuvo que la discusión se produjo cuando la sostenibilidad todavía ocupaba un lugar marginal en la agenda de la construcción. Según recordó, la propuesta generó un fuerte impacto y fue recibida por algunos sectores como una innovación difícil de aplicar.
En 2018, la regulación fue reformada para precisar los criterios técnicos y facilitar su implementación. Los cambios incorporaron definiciones sobre cubiertas extensivas e intensivas, muros verdes, impermeabilización, drenaje y retención de aguas pluviales.
Flexibilizan la obligación de techos verdes en las construcciones de la ciudad
Las cubiertas extensivas fueron definidas como sistemas livianos, de bajo mantenimiento y con hasta 15 centímetros de sustrato. Las intensivas requieren estructuras reforzadas, pueden ser transitables y utilizan espesores de 40 centímetros o más.
La normativa también admitió los muros verdes como alternativa para determinadas construcciones. Para grandes superficies se incorporó, además, la posibilidad de utilizar techos frescos que reduzcan el consumo energético y retengan los primeros cinco milímetros de cada lluvia para reutilizarlos.
Una tecnología que dejó de ser experimental
10 años después, el conocimiento técnico disponible es diferente del que existía durante el debate inicial. Javier Bustos, titular de Verdes Córdoba, sostuvo que el sector consolidó un sistema constructivo capaz de evitar filtraciones y garantizar el desarrollo de la vegetación.
“Después de 10 años, ya contamos con un paquete tecnológico y sabemos qué sistema funciona”, señaló. La experiencia permitió definir membranas antirraíces, capas drenantes, mantos filtrantes, sustratos livianos y especies compatibles con las condiciones climáticas de Córdoba.
Bustos explicó que un techo verde puede retener hasta la mitad del agua recibida durante una lluvia y demorar su liberación. Ese comportamiento reduce la escorrentía y distribuye en el tiempo el aporte de cada edificio a la red pluvial.
Un techo verde en una casa de Córdoba que también ofrece verduras de estación
Las cubiertas también mejoran el aislamiento térmico de las unidades ubicadas inmediatamente debajo y generan nuevos espacios de uso común. A eso se suma la incorporación de vegetación y de pequeños hábitats para insectos y aves en zonas con poca superficie natural.
Mebar consideró que el principal legado de la ordenanza fue haber instalado el debate sobre sostenibilidad en Córdoba. Según evaluó, los desarrollistas más jóvenes incorporaron durante los últimos años tecnologías de eficiencia energética que en 2016 tenían escasa presencia en el mercado local.
La reducción de los subsidios a los servicios públicos también modificó la valoración económica del aislamiento térmico. El menor consumo de energía dejó de ser solamente un argumento ambiental y comenzó a incidir con mayor fuerza sobre los costos de mantenimiento de las propiedades.
Las trabas que persisten
La aplicación actual de la ordenanza también presenta dificultades administrativas. Bustos aseguró que los expedientes todavía se tramitan en papel, requieren entre 12 y 15 copias de los planos y deben circular por las áreas de Obras Privadas y Espacios Verdes.
Según el empresario, el proceso de aprobación puede demorar, como mínimo, un año. También cuestionó que algunas observaciones sobre las especies y las dimensiones sean realizadas sin la participación directa de ingenieros agrónomos especializados.
Bustos propuso que los proyectos sean recibidos directamente por Espacios Verdes y que exista un equipo técnico específico. A su entender, un circuito más breve permitiría disminuir costos y evitar que las demoras paralicen inversiones.
La Municipalidad mantiene vigente la obligación para los nuevos edificios comprendidos por las condiciones de superficie y localización. De los 80 proyectos contabilizados desde julio de 2022, alrededor de tres de cada 10 completaron la obra, mientras que los demás se encuentran en distintas instancias, entre la aprobación técnica y la ejecución.
El privado más grande y el público que se está terminando
La entrevista con Bustos se realizó en la terraza verde privada más grande de Córdoba. Se encuentra en el complejo Diva de la empresa Gama, en avenida Colón entre bulevar Del Carmen y Prudencio Bustos.
El titular de Verdes Córdoba, junto a su socio Juan Byrne, colocaron una cubierta vegetal de mil metros cuadrados hace cerca de un año, y ya se encuentra totalmente desarrollada. Y tienen planificada otra que triplica esa superficie en Ciudad Gama, a pocas cuadras de allí.
La cubierta verde del Centro Cultural Córdoba, en etapa final
En el ámbito público, ya está prácticamente terminada la cubierta vegetal del Centro Cultural Córdoba. Dejó de ser una plaza seca para convertirse en una plaza verde con más de 4.500 metros cuadrados de vegetación autóctona.
