Inmobiliarias. Baja demanda: sobran casas en venta en todas las ciudades cordobesas
La oferta de viviendas creció en todas ciudades de la provincia, muy por encima de la demanda. Inmobiliarias de varias localidades grafican el fenómeno. Con ese cuadro, los precios bajan. Detrás del fenómeno aparecen cambios en la economía y hasta en el tipo de casa que hoy buscan las familias.
Quien recorra hoy las ciudades del interior cordobés difícilmente no se cruce con una escena repetida: una sucesión de carteles de "Se vende" sobre los frentes de muchas viviendas. Sobre todo, en los barrios más tradicionales y antiguos de cada ciudad.
La percepción no es exclusiva de una localidad. Inmobiliarias de distintos puntos de Córdoba coinciden en que la oferta de casas en venta aumentó de manera notoria durante los últimos años. Sin embargo, ese crecimiento no vino acompañado por un incremento en las operaciones. Sobran casas en venta, porque se venden poco.
El resultado es un mercado con un stock cada vez mayor de propiedades disponibles y compradores que eligen con mucha más calma que antes. Esa baja demanda afloja los precios.
Sobre todo, cuesta vender las casas de muchos años de antiguedad, que requieren remodelaciones o inversiones.
Todos coinciden en que no existe una única explicación. El fenómeno combina factores económicos, demográficos y de mercado que terminaron por modificar el equilibrio entre oferta y demanda.
Más oferta que compradores
"Hay muchas más casas en venta que para alquilar", resume María Eugenia Diviú, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Calamuchita y titular de una inmobiliaria en Santa Rosa.
Según explica, muchas se ofrecen simultáneamente para alquilar y vender, una práctica que hace algunos años era mucho menos frecuente.
Para Diviú, la principal razón del crecimiento de los carteles no es que la gente venda desesperadamente sino que las propiedades permanecen más tiempo en el mercado. "No creo que sea una cuestión de crisis. Siempre hubo casas en venta. Lo que sucede es que no hay compradores", sostiene.
La consecuencia es casi automática: el stock se acumula y la sobreoferta presiona los valores hacia abajo.
Un diagnóstico similar realizan en Villa María. "Hay mucha oferta y la gente que los tiene hace valer sus dólares", resume Gisela Gill, titular de GMG Inmobiliaria. Según explica, hoy sólo se concretan operaciones cuando el precio está realmente alineado y la ubicación acompaña.
La liquidez pasó a estar del lado del comprador. Quien dispone del dinero sabe que puede elegir entre numerosas opciones y negociar condiciones que una década atrás eran impensadas.
La abundancia de oferta modificó también el comportamiento de quienes buscan vivienda.
Antonella Turco, con inmobiliaria de Río Tercero, asegura que hoy el comprador analiza mucho más que el precio publicado. "No sólo evalúa cuánto vale la casa, sino cuánto deberá invertir después en remodelaciones y qué alternativas de financiación existen", apunta.
En consecuencia, las propiedades que salen al mercado con valores por encima de los precios con que se hacen operaciones hoy pueden permanecer publicadas durante años. "Hoy sólo venden quienes están dispuestos a negociar", sintetiza Turco.
La posibilidad de ofrecer financiación propia o aceptar distintas modalidades de pago pasó a ser una herramienta casi tan importante como el valor de la vivienda.
Casas que no responden a la vida actual
Marcos Fontana, de Fontana & Menta Inmobiliaria, en la ciudad de Pilar, sostiene que gran parte del stock acumulado corresponde a viviendas construidas durante las décadas de 1980 o más antiguas.
"Estructuralmente están muy bien, pero quedaron obsoletas para la vida actual", afirma. Describe casas con ambientes muy amplios, cocinas cerradas, distribuciones poco funcionales y cocheras pequeñas. "Son viviendas pensadas para otra época. Las familias hoy buscan otra distribución de los espacios", resume.
Hasta hace algunos años reciclar este tipo de inmuebles resultaba una alternativa atractiva. Pero el fuerte aumento del costo de los materiales y de la construcción cambió esa ecuación.
"La remodelación se volvió muy cara. Entonces mucha gente prefiere esperar otra oportunidad antes que comprar una casa usada y tener que invertir una suma importante encima para actualizarla", señala.
Un mercado que dio vuelta su lógic
"Los precios bajaron por la cantidad de oferta. Hoy conviene comprar al que tiene el dinero", sostiene Diviú. En esa inmobiliaria serrana calculan que el valor de reposición de una casa (es decir, volver a construirla desde cero) supera entre un 20% y un 30% el precio de muchas viviendas ya terminadas.
En Pilar, Fontana también observa ese fenómeno, aunque aclara que la comparación no siempre contempla el costo posterior de las refacciones que muchas de esas propiedades requieren.
Al mismo tiempo, varios desarrollistas comenzaron a ajustar márgenes para sostener el ritmo de ventas. Según Fontana, algunos emprendimientos llegaron incluso a comercializar unidades prácticamente a precio de costo para mantener activa la rueda del negocio.
Herencias y cambios patrimoniales
Las razones por las que los propietarios ponen una casa en venta también son diversas.
En la turística Calamuchita, muchas corresponden a segundas residencias (casas de veraneo) cuyos dueños ya no desean afrontar costos de mantenimiento, impuestos y servicios.
En Río Tercero citan que aparece más oferta por procesos sucesorios, reorganizaciones patrimoniales y propietarios que habían postergado durante años la decisión de vender y ahora entienden que es un momento oportuno. O necesitan el dinero.
El resultado es un ingreso permanente de nuevas propiedades al mercado inmobilario que alimenta todavía más la oferta disponible.
Aunque el escenario actual muestra abundancia de inmuebles y pocas operaciones, el sector inmobiliario mantiene expectativas moderadamente optimistas.
La reaparición de los créditos hipotecarios despertó consultas en varias ciudades. Sin embargo, todos coinciden en que todavía no alcanzan para modificar el mercado. "Hay líneas de crédito, pero siguen siendo poco accesibles para un trabajador promedio", señala Fontana.
Turco coincide en que los préstamos generan algún movimiento, aunque advierte que quienes analizan tomar uno hacen "números muy finos" antes de avanzar.
Las cuotas, los ingresos exigidos por los bancos y los tiempos de aprobación siguen siendo barreras para gran parte de los interesados.
Por eso, las inmobiliarias creen que recién cuando el crédito hipotecario logre consolidarse podrá comenzar a reducirse el importante stock de viviendas acumuladas.
Hoy lo que todavía escasea son compradores dispuestos a cerrar una operación por viviendas con años de uso.
"El 70% son casas antiguas"
Pablo Pousset, corredor inmobiliario de Villa Dolores, señaló: “Desde hace dos años ha crecido más notoriamente la oferta de viviendas. Pero en realidad no se venden, hay muy poca demanda, el 70% de esas casas son antiguas, y necesitan arreglos, sobre todo en aspectos que inicialmente a veces no se ven”.
“En el 80% de los casos son viviendas de herederos que, ante la crisis, activaron sus trámites y decidieron vende. El otro fenómeno es que a veces las casas están sobrevaluadas para el mercado actual, y quedan en oferta mucho tiempo”, explicó Pousset a La Voz.
