Datos. ¿Por qué los argentinos cambian poco de casa?

En países como Estados Unidos o el Reino Unido, una persona cambia de propiedad entre ocho y 10 veces en su vida. En Argentina, apenas lo hace una o dos. ¿Qué hay detrás de esa brecha? El fenómeno puede explicarse a partir de tres factores clave: una cultura de permanencia, falta de crédito y un mercado poco dinámico, lo que impacta en el acceso a la vivienda y el desarrollo urbano.

La pregunta puede parecer extraña para los argentinos. Sin embargo, en muchos países desarrollados es un interrogante habitual y revelador. La cantidad de veces que una persona cambia de vivienda propia es un indicador clave de la madurez, flexibilidad y oportunidades que ofrece un mercado inmobiliario. Y Argentina, aunque aún está lejos, tiene el potencial de acercarse a esos modelos. Un dato resulta elocuente: mientras que en Estados Unidos una persona cambia de propiedad entre ocho y 10 veces en su vida, en Argentina lo hace apenas una o dos. No se trata de alquilar, sino de comprar una vivienda.

El concepto que define esa dinámica es el “ciclo de recambio habitacional” o “tasa de movilidad residencial”, un índice que refleja cuán activo es un mercado y que está estrechamente vinculado a factores económicos, crediticios, familiares, laborales y de política pública.

En nuestro país, este ciclo es bajo. Las razones son múltiples: escaso acceso al crédito hipotecario, una fuerte cultura de permanencia y herencia familiar, alta informalidad laboral y un mercado dolarizado con barreras de entrada muy altas. Un dato clave lo confirma: en las últimas dos décadas, menos del 10% de los argentinos accedió a un crédito hipotecario, lo que limita drásticamente las posibilidades de cambiar de vivienda.

En Francia, el ciclo de cambio ronda las cuatro o cinco veces por persona. Allí, el acceso a créditos a tasas bajas y fijas, la movilidad laboral y un mercado de compraventa ágil impulsan el recambio. Es habitual que las personas transiten por diferentes tipos de viviendas a lo largo de su vida: un departamento inicial, una casa suburbana, y luego una propiedad más accesible en la vejez.

España muestra un comportamiento similar, con tres o cuatro cambios habitacionales a lo largo de la vida. Pese a su fuerte cultura de propiedad, la movilidad va en aumento, sobre todo entre las nuevas generaciones urbanas.

El auge del crédito en los años ’90 y la posterior crisis de 2008 marcaron una transformación que aún continúa, con un mercado hoy en expansión gracias a la desregulación del sector.

En el Reino Unido, el ciclo de recambio alcanza entre seis y siete veces. El concepto de “housing ladder” o escalera habitacional es clave: las personas comienzan comprando propiedades pequeñas y van subiendo peldaños a medida que crecen sus ingresos y necesidades. Estados Unidos lidera el ranking, con entre ocho y 10 cambios por persona. Este fenómeno responde a un mercado altamente flexible, un sistema impositivo que favorece el movimiento, abundante crédito hipotecario y una cultura que ve el cambio de casa como parte del progreso económico y familiar, no como una carga.

En contraste, en Argentina cambiar de casa es una decisión costosa, compleja y, muchas veces, inalcanzable. Las propiedades pueden tardar más de 6 meses en venderse si no están bien tasadas o promocionadas. Además, la inversión emocional y financiera suele ser tan grande que inmoviliza cualquier intento de cambio.

Esto impacta directamente en el desarrollo urbano: la baja movilidad frena la renovación barrial, impide la rotación del parque habitacional y genera ciudades estáticas. Otro problema clave es la falta de opciones para nuevos compradores. Si no hay recambio, los jóvenes tienen pocas oportunidades de acceder a una primera vivienda.

Sin embargo, hay una ventana de oportunidad en Argentina: “Con el relanzamiento de créditos hipotecarios como el Plan de Reparación Histórica y los UVA, podríamos comenzar a acortar la brecha”, señaló Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi).

Mientras que en otros países la vivienda es parte de una ruta de movilidad social y económica, en Argentina sigue siendo un destino final o, peor aún, un objetivo inalcanzable. Si el país logra estabilizar su economía y generar herramientas reales de financiamiento, podría avanzar hacia un mercado más activo, profesional y dinámico.

En definitiva, el futuro del real estate argentino dependerá de un cambio profundo: que la vivienda deje de ser un privilegio estático y se convierta en un derecho dinámico.

“Saber que un argentino cambia de propiedad sólo una o dos veces en su vida, mientras que un estadounidense lo hace hasta 10, revela un mercado atrapado en la inercia. Necesitamos derribar barreras estructurales que frenan el acceso, la movilidad y el desarrollo urbano. La desregulación del mercado inmobiliario no sólo es necesaria: será decisiva para el futuro del acceso a la vivienda en el país”, concluyó García Malbrán.

A fines de agosto pasado, el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) publicó un informe que compara a tres generaciones cuando tenían entre 30 y 40 años durante los censos de 1991, 2010 y 2022. Los dividió en la llamada generación boomer (nacidos entre 1946 y 1964), la generación X (nacidos entre 1965 y 1980) y los millennials (nacidos entre 1981 y 1996). Entre otros datos, se destaca la urbanización del país: en 1991, casi el 12% de los boomers vivía en zonas rurales.

Para 2010, entre los X, la cifra ya había bajado, y en 2022, entre los millennials, cayó a apenas el 6%. La búsqueda de trabajo, educación y servicios empuja a las generaciones jóvenes hacia los centros urbanos; por eso, cada vez más argentinos se concentran en ciudades. Otro hallazgo clave: el sueño de la casa propia se fue diluyendo con los años y las generaciones.

Aunque los millennials se formaron más y trabajan más, el acceso a la vivienda se volvió mucho más difícil que para las generaciones anteriores, la de boomers y de X. En los años ’90, el 64% de las personas de 30 a 40 años tenía vivienda propia.

Para 2010, esa cifra para la misma edad bajó al 58%, y en 2022, se redujo aún más y pasó al 52%. En paralelo, los inquilinos pasaron del 17%, al 23% y al 31%, según esas tres generaciones. Lo que para un boomer era la norma (el mandato de la casa propia), para los X ya fue cambiando y para los millennials pasó a ser la excepción; sin dudas, este factor también explica la relativa baja movilidad habitacional en Argentina.