El estado de situación en alquileres comerciales
Tal como sucedió en el sector residencial a fines de 2021, hoy la renta de los locales comienza a recuperar el terreno perdido por la situación sanitaria vivida por el Covid-19 desde marzo de 2020. En la misma línea, se reacomodan sus valores de referencia
Desde hace tres meses, la aceleración en la demanda de locales comerciales en todas las zonas de la ciudad de Córdoba comenzó a repercutir en los precios de manera muy agresiva. Tal como sucedió en el sector residencial a fines de 2021, todo indica que hoy es momento de que la renta de los locales comience a recuperar el terreno perdido por la situación sanitaria vivida por el Covid-19 desde marzo de 2020 y de que se acomoden sus valores de referencia.
“Para entender los porqués de la recuperación, recurrimos en primer término al termómetro que no se equivoca: la demanda. En los últimos tres meses, la demanda medida en cantidad de consultas realizadas por interesados en el portal de Clasificados La Voz aumentó un 35 por ciento, tendencia que en los meses siguientes hasta la fecha sigue creciendo. En segundo lugar, entendiendo que estos factores van de la mano, la oferta de locales en alquiler en tres meses cayó un 25 por ciento, un número realmente muy llamativo; sin dudas, por el momento en que empezó a caer la oferta eso está directamente relacionado con que el mercado absorbió esos metros comerciales y los sigue absorbiendo”, dice Lucas Delgado, responsable comercial de la plataforma Clasificados La Voz.
En tercer lugar, como parte del juego oferta-demanda entran en la ecuación los precios. El incremento en valores de locación de los últimos meses no resiste lógica ni cláusula de ajuste.
“A nivel general, el mercado comercial incrementó el valor del metro cuadrado un 11,3 por ciento de manera mensual desde abril a hoy, y si ubicamos la lupa en los barrios con mayor desarrollo comercial de la ciudad, podemos observar que en el mismo período Nueva Córdoba subió un 5 por ciento mensual ($ 1.323 por metro cuadrado), el Centro un 8 por ciento mensual ($ 771 por metro cuadrado), Cerro de las Rosas un 22 por ciento mensual ($ 1.528 por metro cuadrado), General Paz un 4,5 por ciento mensual ($ 750 por metro cuadrado) y Alberdi un 5 por ciento mensual ($ 819 por metro cuadrado)”,
ejemplifica Delgado.
Profundizando el análisis
Desde la consultora especializada MV Real Estate, Matías Merguerian hace un seguimiento del portal Clasificados La Voz. Desde esa mirada sistemática, recorre lo que a su criterio puede ser la recta final de un fuerte acomodamiento de valores, tal como sucedió en el segmento residencial (donde ese proceso duró cuatro meses).
“¿Qué dejó ese acomodamiento en el mercado?: lógicamente, condiciones menos favorables para quienes están en este momento en la búsqueda. Desde hace ya más de un mes se convalidaban actualizaciones del 30 por ciento semestral y hoy comenzaron a convalidar ajustes trimestrales de entre el 17,5 por ciento a 20 por ciento. Sin dudas, la incertidumbre cambiaria y el buen momento que después de dos años le toca vivir a los propietarios de locales los vuelve más exigentes y selectivos a la hora de tomar su decisión”,
explica el especialista.
Así, hoy la sensación del mercado es que cualquier cláusula de ajuste puede quedar corta. La gran batalla que abrió la recuperación de precios se da puertas adentro de las inmobiliarias y administraciones de inmuebles: todos los contratos de locación que superan los seis meses ya están completamente fuera del valor de mercado. “Durante los momentos más difíciles de la pandemia, la mayoría de los propietarios reconoció e incluso resignó muchos meses de alquiler, comprendiendo la coyuntura económica y sanitaria. Hoy, se invierten los roles y quienes están solicitando la buena voluntad de ajustar los valores son los propietarios, en su mayoría por el momento poniéndose de acuerdo.
Pero, en una economía tan cambiante, ya es costumbre tener que terminar rigiendo la relación locativa de las partes apelando al entendimiento de dónde están situados los valores locativos de mercado hoy. Para comprender una sola de las variables claves de un contrato es su actualización, hace seis meses el mercado convalidó un ajuste del 18 por ciento; ahora, ese mismo ajuste se propone, pero en un período de tres meses”, apunta Merguerian. Entre las variables a analizar para entender el fenómeno se suma la vacancia de locales. Como suele suceder, las ubicaciones de privilegio (ya sea en zona céntrica o en los ya consolidados centros comerciales del norte o del sur de la ciudad de Córdoba) son las que en primer término desaparecen de la oferta.
“Hoy, los corredores principales de los barrios y las arterias más transitadas del barrio Centro y Nueva Córdoba tienen una vacancia inferior al 2 por ciento. Todavía queda una oferta mayor en arterias secundarias (7 por ciento de vacancia) y locales periféricos (vacancia del 10 por ciento): para entender la recuperación, basta con saber que en el momento más rígido de la pandemia la vacancia total en locales superaba el 17 por ciento”, cierra Merguerian.
Un segmento al que llegó la pospandemia
Más allá del momento de convulsión cambiaria que se vive en las últimas semanas (lo que seguramente volverá a repercutir en los valores de los alquileres en un período de dos a tres meses), el sector comercial logró la recuperación en sus valores que no podía encontrar desde la salida de pandemia de Covid-19 (que los había convertido en la tipología de inmuebles más golpeada del sector). En ese marco, se afirma la hipótesis de rebote y de expectativas al alza en este segmento: así como sucedió en el sector residencial desde el segundo semestre del año pasado, ahora se perfila la oportunidad de que la renta de los locales comience a recuperar el terreno perdido por la situación sanitaria vivida desde marzo de 2020 y se reacomoden los valores hacia el alza.
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