El efecto Covid-19 en los alquileres

En medio de una pandemia global en la que el contacto interpersonal se ve imposibilitado o al menos limitado por el riesgo de propagación del Covid-19, varios sectores se vieron en la obligación de cerrar o ralentizar sus operaciones, entre ellos el inmobiliario. El mercado de alquileres no sólo resultó afectado por este contexto sino también por el DNU 320/20 que estableció la bancarización obligatoria y las prórrogas de contratos y pagos.

Por esta situación, tanto inmobiliarias como propietarios vienen transitando momentos de gran incertidumbre, dado el contexto recesivo que acarrea dificultades económicas (el dueño de un inmueble no sabe si va a cobrar su renta, y los corredores desconocen si contarán con ingresos para seguir con sus actividades), con un modelo de negocio tradicional de oficina que no está preparado para el trabajo remoto (contratos no digitalizados y atención de clientes en forma presencial) y por las retenciones impositivas que sufren los agentes por gestionar los pagos y cobranzas de sus clientes desde sus cuentas bancarias.

La situación en Córdoba

Mientras avanzan las flexibilizaciones pero la vuelta a clases presenciales de la educación superior aún no tiene fecha, familias de estudiantes que vienen desde el interior de la provincia o de otros lugares comenzaron a rescindir en junio los contratos de alquiler, para volver a sus casas. El factor ahorro parece ser el primordial.

Esos inquilinos están consultando a las inmobiliarias la forma de rescindir sus contratos, tendencia que además se reforzó cuando se habilitó la posibilidad de hacer mudanzas y dejar los departamentos en condiciones (en referencia a las refacciones y pintura que son habituales cuando se devuelve un inmueble alquilado). Así, a medida que avanzan las flexibilizaciones, crecen los pedidos de rescisión.

Por su parte, el

realizó, entre el 13 y 16 de junio, el relevamiento a 308 Corredores Públicos Inmobiliarios - CPI sobre una base de administraciones de 17.860 unidades habitacionales (viviendas) y 4896 unidades dedicadas a la actividad Comercial (oficinas, locales, galpones, etc). La muestra se distribuyó en 164 profesionales en Córdoba Capital y 144 en 55 localidades en toda la provincia. El relevamiento indicó que, en promedio, en toda la Provincia de Córdoba, el 82,61 por ciento de los inquilinos de viviendas abonaron el alquiler en junio; el 12,36% de ellos no pudo pagar y un 5,02%, realizó pagos parciales.

Rentabilidad en baja

En la actual coyuntura, los valores de venta atados a la cotización del dólar no se ajustaron en la medida de la devaluación, mientras que pasados a pesos al menos se triplicaron. En cambio, el valor del alquiler evolucionó por debajo incluso de la inflación general, en línea con la capacidad de pago de una demanda que, en la mayoría de los casos, no pudo recomponer la caída del poder adquisitivo de su ingreso con respecto a la inflación y a la devaluación. Así, la diferente dinámica que evidencian los valores de oferta de venta y alquiler produjo que el rendimiento promedio de un alquiler para un departamento estándar en la ciudad de Buenos Aires (plaza que se usa a modo de referencia nacional) se ubique ya por debajo del 2 por ciento anual.

A este escenario poco alentador por precio y rentabilidad para quien cede en alquiler una vivienda de su propiedad se suma la reciente sanción de la nueva ley de alquileres que aumenta el riesgo para el propietario, lo que podría provocar una reducción de la oferta de viviendas en alquiler.

En sentido positivo, a nivel sectorial se insinúan algunas señales de reactivación: en algunas plazas clave se retomó la actividad (en Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Córdoba, por ejemplo, se autorizaron las visitas presenciales a inmuebles desocupados autorizadas en función del cumplimiento de un protocolo), y un reciente informe elaborado por el Observatorio Inmobiliario de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (

) arrojó que en mayo el 21 por ciento de los consultados pudo concretar alguna operación de alquiler, lo que representa un aumento significativo en términos relativos respecto al mes anterior (9%). En cuanto al pago de alquileres por parte de los inquilinos, poco más de la mitad (52%) pudo abonar la totalidad de la renta, mientras que el resto realizó pagos parciales. Asimismo, se mantiene la modalidad del pago a través de la transferencia bancaria, que en mayo alcanzó al 40 por ciento del total: así, se registró un incremento del más del 10% en el cumplimiento del pago de alquileres y se sostuvo el nivel de cobro por transferencia, lo que indica que la liberación parcial de la actividad facilitó el cumplimiento de esta obligación a los locatarios con circulación.