Alquileres: lo que marca tendencia en la zona norte
El termómetro en viviendas y oficinas. Qué indican los datos del primer cuatrimestre del año y expectativas para los meses que se vienen.
Los alquileres de las propiedades siguen estando en el foco del mercado, sobre todo en materia de viviendas y oficinas en la zona norte de la ciudad de Córdoba. Al momento de definir el valor de locación, se tiene en cuenta el monto que convalida la demanda, que en general está desactualizado respecto al proceso inflacionario y devaluatorio que la economía transita en los últimos años.
Al hablar de viviendas, la oferta se puede dividir en housing, departamentos, condominios, casas en barrios cerrados o countries, dúplex y casas en barrios abiertos de uno, dos y tres dormitorios, en general.
“Para todos los casos, la demanda es superior a la oferta existente; así, esas propiedades se alquilan en plazos cortos. Otro dato que explica la alta demanda es la inaccesibilidad para el comprador que quiere adquirir la casa propia mediante financiación, que lo obliga a alquilar. La excepción es el crédito hipotecario que ofrece Bancor, pero no termina de absorber la alta demanda”, dice Javier Malbrán, socio de Malbrán Operadores Inmobiliarios y especialista de datos inmobiliarios de Clasificados La Voz.
Respecto al mercado de oficinas, se percibe la demanda de profesionales y Pymes que buscan locales en la zona norte de la ciudad, procuran mejorar la calidad de vida, ponderan la cercanía al lugar donde viven y quieren evitar largas horas de viaje para llegar al centro de la ciudad. La demanda es sostenida desde hace varios años frente a una oferta limitada, ya sea por la falta de edificios de oficinas en el sector, por las ordenanzas restrictivas para el desarrollo de complejos corporativos y por el alto riesgo que le implica a un inversor en tiempos actuales.
Dadas esas restricciones de oferta, muchas propiedades que antes funcionaban como viviendas se están transformando en destinos comerciales, si bien con algunas limitaciones en materia servicios.
“Los locales comerciales que se encuentran sobre las principales arterias comerciales de zona norte (por ejemplo, avenidas Rafael Núñez, Luis de Tejeda, Recta Martinolli y Gauss) pasan por una encrucijada: por un lado, están con vacancias casi nulas en algunos casos; por otro, los valores locativos están muy desactualizados, producto de la inflación y de la devaluación, lo que no seduce al inversor al momento de querer comprar algún activo inmobiliario de ese tipo”, apunta Malbrán.
Matices
“La demanda de alquileres en zona norte para fines de vivienda familiar es altísima e insatisfecha, ya que la oferta es muy escasa: cada vez se nota más esta situación, sobre todo en aquellas que se ubican en barrios cerrados o housing con seguridad. Esto se agrava con la intención de dejar sin efecto la ley vigente; por lo tanto, los propietarios que destinan normalmente su vivienda a alquiler están a la espera de novedades y no quieren comprometerse tres años a un contrato que los ate a las condiciones que exige la actual normativa, situación que termina afectando a los locatarios por la falta de inmuebles puestos a disposición en el mercado”,
explica Bárbara Jairedin, del área ventas de la firma Sebastián Menéndez Negocios Inmobiliarios.
En materia de alquiler con fines comerciales, hay más oferta y (en menor medida) demanda. Después de años de home office , (tendencia que la pandemia de Covid-19 aceleró) mucha gente vuelve a la calle, descentraliza sus negocios y busca zonas más cercanas a sus viviendas, para así ahorrar tiempo en logística y traslados.
“Considero que una vez que se defina a qué ley habrá que atenerse en la segunda mitad del año, podremos bajar las especulaciones y habrá más oferta de inmuebles, siempre y cuando las modificaciones en la normativa mantengan un equilibrio en las pretensiones económicas (entre otras) de los locadores y las posibilidades de los locatarios”, evalúa la ejecutiva de ventas.
Primer balance y expectativas
“En el primer cuatrimestre del año notamos un marcado y constante incremento en el valor del alquiler, como así también una muy baja oferta de propiedades. Los alquileres comerciales han presentado un repunte importante de ocupación en relación a 2022, mientras que en el caso de las viviendas un gran porcentaje fue retirado del mercado de alquileres para destinarse a la venta exclusivamente”,
afirma Maira Asseff, titular de la firma Maira Asseff - Servicios Inmobiliarios.
En ese marco, se observó una gran cantidad de inmuebles publicados a valor dólar, una táctica para evitar la modificación constante del monto. Asimismo, se percibe un exceso de demanda en complejos tipo housing y barrios cerrados, donde se considera un plus contar con seguridad.
En el caso de las viviendas, la rentabilidad termina siendo baja al congelarse por un año el monto con la actual Ley de Alquileres, por lo que la actualización no termina de acompañar a la inflación en alza.
“Actualmente, los valores de inmuebles disponibles superan incluso a los montos de renovación y actualización anual. En cuanto a expectativas, tenemos confianza en que una nueva modificación en la Ley de Alquileres que incluya actualizaciones similares a la modalidad anterior (solía ser cada seis meses) ayude a reordenar el mercado de los alquileres de vivienda”, concluye Asseff.
