Alquileres: la coyuntura del mercado
La garantía y los contratos: detalles a tener en cuenta en las operaciones. Expectativas de cambio de la normativa vigente.
Un repaso a la mirada de referentes del tema alquileres arroja una postal preocupante, ya que si bien hoy se atraviesa una “pausa de silencio” producto de la temporada baja, la escasez de oferta presiona a los valores de los inmuebles, en el marco de alta inflación mensual y rápida devaluación del canon locativo (como tendencia, a partir del tercer mes de contrato el propietario siente que su alquiler quedó retrasado). Esa pausa terminará en dos o tres meses, cuando comience la temporada alta, por lo que se plantea la urgente revisión de la Ley de Alquileres vigente, ya que los precios van a subir y mucho, según los especialistas.
“Me animo a decir que en diciembre se alquilarán en Nueva Córdoba departamentos de un dormitorio en $ 100.000 o $ 120.000 por mes. La nueva Ley de Alquileres no vino a solucionar un problema, sino que lo agravó y perjudicó a todas las partes. Hoy existe un denominador común entre los inquilinos, al que llamo el síndrome del ajuste anual. Es tan brusco e inesperado, que muchos se asustan y por pánico terminan rescindiendo contratos, mudándose a una zona más alejada de lo deseado, perdiendo calidad de vida y tratando de mantener los costos, pero eso los lleva a tener más gastos de los pensados, ya que deben desocupar una propiedad, dejarla en condiciones y cargar con otro contrato”,
describe Santiago Del Corro, director de Del Corro Servicios Inmobiliarios.
En mayo pasado había expectativas de que el Gobierno nacional se ocupara del tema, pero se volvió a transformar en una esperanza fallida. “Eso no quita que hay que seguir trabajando para superar los obstáculos. Estoy seguro de que esta situación se va a resolver, tarde o temprano va a cambiar: el Gobierno nacional asumió el error de esa ley, estaremos preparados y disponibles para cuando nos necesiten”, remarca Del Corro.
En materia contractual, Del Corro critica la poca agilidad judicial para conseguir el desalojo de propiedades por falta de pago: “Eso nos lleva a estar atentos a la hora de solicitar garantías, y a veces ser exagerados en la cantidad de garantes sobre un contrato: nos vemos obligados a comprometer a varias partes, por que la Justicia no hace el trabajo que a veces logra el conjunto de garantes. Es uno de los puntos que más me preocupa, donde más trabajo para lograr una buena armonía entre el locatario, locador y la propiedad, que hay que cuidar como si fuese propia”.
Buena demanda, baja vacancia
“En general, la situación del mercado de alquileres es muy buena en cuanto a ocupación. Actualmente, contamos con muy pocos inmuebles desocupados (31 en total) sobre un total de 1.200 que administramos. De lo que se encuentra alquilado, el cumplimiento de pago en general es muy bueno: salvo algún retraso de unos días, no contamos con juicios activos por cobro”,
precisa Mauro Bertero, titular de inmobiliaria Bertero.
Existe muy buena demanda de casas, a precios de mercado y buenas condiciones, y se alquilan en pocos días; los departamentos también tienen muy buen ritmo, y se advierte un crecimiento en la demanda de alquileres industriales y galpones. “Los locales comerciales se mueven a un ritmo un poco más lento, pero también con buena aceptación”, apunta Bertero.
Con respecto a las garantías, además de las tradicionales (ingresos personales y propiedades) Bertero está ofreciendo seguros de caución o de fianza; sin embargo, no tienen mucha aceptación, pues al considerar los costos la clientela tiende a volcarse a las opciones tradicionales.
Ley de alquileres: desafíos
En línea con otros referentes, Bertero evalúa que la Ley de Alquileres vigente generó un desbalance entre la oferta y demanda. “Muchos propietarios decidieron poner en venta sus inmuebles por la incertidumbre de un contrato a 36 meses, y quienes normalmente alquilaban mientras ofrecían a la venta optaron por ofrecerlos desocupados ante tanta duración de la locación. La expectativa de cambios de la ley es volver a 24 meses, lo que creemos se traducirá en que aparezcan más inmuebles en oferta para alquilar y descomprimir así una de las variables alcista de los precios, la falta de oferta; la otra es la inflación, que afecta a todos. Poder actualizar cada seis meses también ayudaría a que no haya tanta especulación inicial en el precio, en vez de tener que aguardar 12 meses hasta actualizar”, plantea.
Más allá de que se modifiquen ciertos aspectos de la ley y se corrijan las cuestiones que achicaron la oferta, también es necesario que se active a nivel macro la economía para que sea más rentable para el desarrollista la generación de nuevas unidades y para que el inversionista comprador de esas unidades (que hoy mira de reojo otras alternativas) genere una renta acorde a su inversión.
“De lo contrario, escasearan aún más las unidades en disponibilidad para alquiler”, pronostica el especialista. Los interesados en alquilar en el mundo son cada vez más: esa demanda es creciente y necesita ser abastecida con unidades destinadas a tal fin. “Para eso hacen falta inversores, desarrolladores y constructoras. Si los precios de venta están desfasados, los inversores no invierten. Si no invierten, se retrae la construcción, el empleo, el comercio y faltan los alquileres. Si a ese problema de precio fuera de órbita sumamos una Ley de Alquileres que atenta directamente contra la seguridad del inversor, amedrentándolo con impuestos y futuras restricciones en el uso de su capital, entonces el problema se agrava y cambia”,
concluye Diego Baidón, presidente de Alucerto.
La necesidad de un shock de confianza
“La desconfianza tiene una fuerza de traslación intrínseca, que contagia a todo el mercado. Entonces, en temas de alquiler tenemos dualidad y tendencia. La dualidad es estar o no bajo la Ley de Alquileres, la tendencia es no estar. La pregunta es qué van a hacer los inmobiliarios o qué están haciendo, porque son un dispositivo elemental para restringir o permitir eso. Quizás la respuesta la da el hecho de tener trabajo o no”, explica Baidon.
¿Y los inquilinos? “Eligen aceptar las condiciones que les presentan, o no alquilan”, agrega. ¿Expectativas para el cambio de Ley? “Ninguna conveniente. Si me preguntás por qué, considero que por falta de voces valientes y unidas del sector, que al defender sus intereses sean conscientes de que toman un rol social para mejorar la productividad, el empleo y la competitividad de una ciudad, una provincia y un país”, enfatiza el titular de Alucerto.
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