Alquileres: estado de situación e impacto de la normativa
Balance de la actual legislación y expectativas de cambio a futuro, según la mirada de los especialistas.
Según consultas a referentes realizadas por Clasificados La Voz, noviembre arrancó con ajustes de más del 73 por ciento de los contratos de alquileres en curso y, en paralelo, con una suba anual del mercado en el mismo sector superior al 120 por ciento.
“A modo de ejemplo, un departamento de un dormitorio en barrio General Paz que en diciembre 2021 se alquilaba en valores cercanos a los $ 25.000 con un contrato en curso se ajustaría a $ 43.000 aproximadamente, mientras que si ese mismo departamento se ofreciera hoy en alquiler superaría ampliamente los $ 60.000. En Nueva Córdoba, sin dudas la plaza más golpeada durante la pandemia de Covid-19 por la ausencia de estudiantes durante 2020 y parte de 2021, hoy vive incrementos más escandalosos por la misma inflación y la gran demanda típica de estas épocas”,
apunta el consultor inmobiliario Paolo Vieyra.
Actualmente, a diferencia de lo que sucedía en otros momentos, los propietarios prefieren rescindir contratos sin mayores formalidades en el caso de que el inquilino lo proponga, para así aprovechar la oportunidad de actualizar valores a costos más reales. En ese marco, el incremento promedio de noviembre es altísimo para los inquilinos, sobre todo porque la mayoría de los sueldos no han variado en sintonía con las subas de los alquileres. Por eso, si el inquilino hoy tiene que arrancar un contrato de cero, posiblemente se mude a otra zona por cuestiones de costos.
“Las expensas tuvieron aumentos que varían desde el 30 por ciento al 50 por ciento en algunos casos, mucho menos de lo esperado. Al ser varios ítems los que la componen, como algunos se incrementan significativamente durante el año y otros no tanto, se amortigua un poco la suba”, explica el especialista.
Respecto a las posibles modificaciones de la ley que iban a tratarse en marzo pasado y nunca se dieron, entiendo que a esta altura del año ya no es un tema prioritario; esperemos sea parte de la agenda 2023; creo que es fundamental que los contratos se reduzcan de tres a dos años y que los incrementos puedan ser semestrales, acordados entre las partes”, evalúa Vieyra.
Ley, contexto y necesidad
“Formalmente, la Ley de Alquileres sólo tiene un tema que regula de manera directa a temas que atañen a la propiedad horizontal: la distribución de gastos ordinarios y extraordinarios. Si bien frente al consorcio los propietarios siempre son los resposables, la ley marca una distribución de gastos comunes entre las partes de la relación locativa, dando lugar a discusiones en torno a qué gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios”,
dice Sebastián Viqueira, vicepresidente de la Cámara de Propiedad Horizontal de Córdoba (CAPH).
Por otro lado, la normativa entró en vigencia en un contexto de fuerte escalada inflacionaria, lo que provoca en muchos casos un desequilibrio en la relación de valores entre alqui leres y expensas: los primeros varían anualmente por un indice publicado por el Banco Central, mientras que las expensas lo hacen a partir de los incrementos de gastos fijos-especialmente los salariales-que en muchos casos siguen a la inflación y en otros la superan. “En un contexto de tanta volatilidad y pérdida de poder adquisitivo del salario, es muy complejo individualizar los efectos de una norma jurídica ya que, más allá de la opinión que se tenga de ella, las condiciones económicas reales son las que se terminan imponiendo”, agrega Viqueira.
Por su parte, Victoria Postiguillo, directora de Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (Adcoin) afirma: “La necesidad de vivienda es la más importante en nuestra moderna sociedad de consumo. Las leyes que regulan el mercado inmobiliario deberían procurar su óptimo funcionamiento con eficacia y transparencia, para facilitar las relaciones entre inquilinos y propietarios, protegiéndolos legalmente y evitando los abusos que puedan darse desde posiciones aventajadas. Por eso, lamentamos el fracaso de la ley de alquileres en traer confianza y abaratamiento de precios, aunque oportunamente advertimos que algunas de sus medidas más importantes estaban destinadas a ensanchar las filas de los numerosos errores legislativos a los que estamos tan acostumbrados”.
Los más y los menos
Adcoin es la primera organización de consumidores e inquilinos que generó muchas de las propuestas que hoy se incluyen en el Código Civil y Comercial. Además, expuso en varias oportunidades que la indexación de precios de los alquileres en una economía tan inflacionaria sería un despropósito e incrementaría los precios de ingreso.
“Nadie discute que muchas de aquellas propuestas marcaron un avance significativo para la protección del inquilino y la previsibilidad del locador: domicilio electrónico, prohibición de trasladar expensas extraordinarias, proceso de entrega de llaves, obligación de restituir el depósito actualizado, prohibición de pagarés, proceso de reparaciones y renovación contractual, que permiten a las partes tener mayor certeza sobre cuestiones clave en un contrato de locación. Esto se llama seguridad jurídica”,
remarca Postiguillo.
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